（六）开发区：上冷下热，豪宅备受冷落。

　　开发区是缩小版的中国地产版图，她拥有一二三线地产项目，从北到南，依次进阶，勾勒出整个区域的房产版图。

　　2011年，开发区豪宅市场相对较为冷淡，即使喜来登以“烟台首家拥有五星级酒店的社区”来宣传，也还是没有太多的反应，但中低端住宅却相对较火，他们在左右着开发区的房地产，而豪宅在一定程度受冷落了。

　　1、2011房产观察：品牌地产进入，一二三线地产项目联动。

　　2011年的开发区较为不平静 ，高端楼盘扎根，如喜来登花园。喜来登花园在2011年8月开盘，受制于价格以及市场冷淡等因素，销售情况较差。其实开发区房地产市场高端需求较少，也是本区域高端楼盘不容易立足的重要原因。黄河路以北，聚集了大量的高端住宅区，喜来登花园在价格上，并没有优势，而其所宣传的各种豪华配套等，一时间只沦为了宣传工具，加上蓄客不足等，楼盘销售整体失败。

　　2011年开发区唱主角的仍然为二三线的刚性需求，中建·悦海和园在开发区西部，中建品牌+优化户型产品，价格在5500元/㎡左右，4800元/㎡起价，吸引了大批刚性需求置业者，中建·悦海和园在2011年10月份开盘热销。虽然成交量只有200套左右，但仍然创下了烟台房地产市场上的当月销售之冠。另一代表楼盘为依云小镇，这种以刚性需求为代表的楼盘，在开发区房地产市场上将长期占据主导。

　　2、产品：豪宅败北，中低端产品热捧，洋房等产品尝鲜。

　　与福山区相似，开发区房地产市场产品，以中小户型为主。不同的是开发区房地产市场基本上从北到南划分为高中低三个档次，以黄河路以北为界，为开发区一线房地产市场，以海景取胜；以长江路与黄河路之间为二线房地产市场，以城市配套取胜，秦淮河或长江路以南的部分，为三线房地产市场，以价格和环境取胜。开发区市场主要为刚性需求，中低端产品较为受欢迎，他们是2011年开发区的成交主力。

　　高端产品供应有限，市场偏窄，因而没能在市场上赢得较好的销售。作为依云小镇等，推出花园洋房等产品类，也是对市场上有益试探，来自于海信慧园的成功运作，使得其在依云小镇上也有较大的把握，但地段稍偏、交通不便等因素，使得本楼盘销售并不被看好。

　　3、价格：5268元/㎡，逊色于福山。

　　拥有海景、山景的开发区市场，一二三线地产项目分化明显，5268元/㎡起，略低于福山价格，似乎有点意外。但仔细研究，就会发现开发区楼盘，特别是南部三线项目销售较热，整体拉低了开发区市场的成交价格。