（五）福山区：地道的福山，夯实的地产。

　　这里是烟台房价最实在的地方，她不像是其他区域“如假包换”，她没有那么多娇气，她的价格实实在在，她没有太多的包装，面对芝罘区的文化，福山也同样底气十足，虽然没有开发区、莱山区的海景支撑，但她却有实实在在的生活氛围。

　　有些购房者说，“福山的价格最地道”，一语中的。

　　1、2011房产观察：万科到来，将福山带入地产元年，地产项目集结福山，福山房价突破5000元/平。

　　福山房地产市场的关键词：5000元/平，万科·假日风景，阳光首院。

　　2011年，福山区积累了几年的房价终于历史性地突破了5000元/㎡。

　　福山区在以福海路为中心开发之下，向西拓展，福山房地产市场以低调和火热闻名，低调在福山区市场较少运用大规模的推广手段，首先是因为福山房地产市场大部分以福山区和开发区企业职工消化为主，另一方面，福山区的楼盘大多以旧村改造和旧城改造为主，在推广上占据地利人和的优势，因为消费者就在家门口。

　　另一方面，福山区房地产市场以刚性需求为主要带动，主要为首次置业以及婚房购买需求等，因此，福山区房地产市场以中小户型为主，购房总价较低，因此也能够符合本区域购买人群的购买力。刚性需求为主导的福山市场相对于其他区域，受市场影响最小。

　　2011年福山区万科·假日风景，给本区域注入了活力，精装楼盘+万科品牌，假日风景在一开盘时就遭到疯抢。虽然地段稍远，但第一精装能够区隔竞争对手，加上万科本来就是品牌，假日风景自然能够奏效。万科·假日风景的胜利，是品类的胜利。这种品类就是建立在万科品牌以及物业、景观等多种因素之上的。

　　除万科之外，奥林峰情等楼盘也在市场上赚足了关注度，K歌活动等将其楼盘宣传铺开。策划手法以及效果都收效不错。

在福山区西部，建盛·福海城等项目等也在铺陈福山区房地产市场。

　　2、产品：中小户当道，高端掘金福山，万科凸显品牌影响。

　　福山区楼盘，主要以中小户型为主，这迎合了市场上的首次置业者。

　　另外，福山区高端楼盘如山与城、阳光首院等项目也在高端市场上暂露头角，但福山区高档市场偏窄，加上区域形象等，福山区往往较少受高端客群的关注，但由于本区域内高端少之又少，也给这些高端楼盘带来了机会。首先为阳光首院项目，以别墅和洋房为代表的阳光首院项目，在福山区市场上也引起了不少反响，主要为吸引烟台福山本区域的富人。另外，在福山区南部，山与城也是代表之一，作为大舜天成在烟台的首个项目，山与城也寄托着高端楼盘在福山区的希望。

　　而万科，作为一支新秀，也凸显了品牌的力量。万科·假日风景以35万起价的低总价，也吸引了大批年轻的置业者。假日风景热销，万科的到来，给福山市场带来了新的活力，也带动了区域市场的成熟。

　　3、价格:5296元/㎡，福山房价接轨周边区域

　　2011年，福山整体房价突破5000元/㎡关口，以前人们说烟台哪里买房最便宜，人们往往不假思索地就脱口而出：福山。

　　如今，福山房价也攀上5000元/㎡，达到了5296元/㎡。与开发区相比，还略高一点。这是以刚性需求为主导的福山市场价格大幅攀升的必然结果，由此可见房地产市场上刚性需求的力量。尤其是在市场相对低迷的情况下，刚性需求才显示出它的力量。