楼市卖的好不好，关键还是要看去化，据腾策数据显示，7月份以来，烟台新建商品住宅市场去化周期就不断上涨，似乎在警示着什么...

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去化周期近4个月呈上升状态

统计数据来看，从年初开始，烟台六区的去化周期一直稳定在10-11个月。从7月份开始，去化周期呈上升状态，增加到了12-14个月，开发商为追赶楼市传统的“金九银十”，九月份集中推售，供应面积达到了今年最高的82.1万㎡，但成交面积仅为45.8万㎡。

再看区域，同样截至11月初，烟台六区的去化周期分别为：开发区9个月，莱山区11个月，福山区12个月，高新区13个月，牟平区14个月，而芝罘区最高，为18个月。

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土地供给决定住房供给

土地的供给决定了住房的供给，只要土地价格不下降，房价就不会下降，毕竟房地产最基本的因素是土地。

事实上，今年国家自然资源部曾发布一则消息，全国各地的县和市，该根据商品房库存消化周期，来对土地供应做出管控。消化周期36个月以上，停止供地；36个月-18个月，适当减少供地；18个月-12个月，维持供地水平；12个月-6个月，增强供地；6个月以下，显著增加供地。

烟台六区上半年整体去化周期处于12个月-6个月，应该要增强供地，现实情况是，烟台上半年出让土地24宗，同比下降57%，供应量紧缩，但开发商拿地意愿强烈。具体来看，福山区和牟平区大部分都是棚改和旧改用地，芝罘区和莱山区主要集中在南部和三滩社区。

下半年，从7月份开始，烟台六区整体去化周期进入18个月-12个月段，应该要维持供地水平，目前，烟台六区共出让21宗地，据知情人士透露，接下来将迎来一波供地小高峰，还将有大量土地出让。业内人士分析，根据今年的供地情况看，预计去库存化仍将成为明年烟台楼市“主旋律”。

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去化周期越长，房价走势越低迷

库存量越大，去化周期越长，房价走势越低迷！库存量太大，可能会出现楼盘滞销，或者进入横盘期的情况，如果库存太低，则可能会出现房价上涨的风险。

而目前烟台市场还处于供销相对平衡的阶段，所以房价暂时不会出现较大的波动。

今年前10个月楼市调控共482次，相比2018年同期上涨超过20%。7月30日，中共中央政治局会议召开，不将房地产作为短期刺激经济的手段，打响了楼市调控的第一枪，光10月调控就已有67次。

如今，数据显示的情况，说明政策调控起作用了，烟台楼市逐渐降温。业内人士分析，如今的楼市，完完全全掌握在政策手里，这次调控可能是长期的，而以现实情况来说，房价是涨是跌最终还是要看市场的作用。