（二）莱山区：绝版富人区，地产传奇在延续。

　　莱山区是绝版富人区，是说这里聚集了烟台最高端的生活居所，且土地愈发稀少，高层观海、别墅，都让莱山区成为烟台顶级富人的首选区域。

　　2011，莱山，烟台业已形成的富人区，地产传奇依旧在延续。

　　1、2011房产观察：山海豪宅群现、迎春大街升级，品牌地产谋局港城东大街。

　　在莱山区滨海中路一带和台湾村一带，豪宅林立，云顶蓝山以洋房和别墅产品抢占市场制高点。海润一品、银河怡海山庄二期匠器也以滨海中路绝对核心位置，吸引了高端客群。另外，御景观城、麓溪公馆等众多高端项目，也在莱山高端市场上占有一定的分量。

　　在迎春大街，新天地、祥隆国际大厦、悦海中心、金融国际大厦、润华大厦、同德花园等项目带动了迎春大街的改造升级，迎春大街在以上各楼盘带动下，勾勒着烟台的第二条南大街的宏图。

　　另外，在莱山港城东大街西段，也就是在西部区域，品牌地产开始谋局莱山，中铁集团、保利集团、海尔地产等项目扎堆本区域。莱山房地产市场已经相当成熟，但西部及西南片区尚有待开发，中铁、保利、海尔地产的到来，加速品牌地产项目向莱山的转移。

　　由于拿地成本高等因素，莱山黄金滨海区域，缺少一线品牌地产，而港城东大街沿线，因为土地成本较低，加上一些地产的品牌优势，会进一步促使莱山新城区的实现。

　　2、产品:高端住宅聚集，中端占据主流，写字楼集体趋热。

　　首先，高端住宅层出不穷：高端住宅聚集，是莱山区2011年房地产市场的重要特点，莱山区在2011年供应量相对减少，特别是刚性需求的供应减少，高端楼盘众多，如麓溪公馆、御景观城、国翠、海润一品、银河怡海山庄2期等项目，皆为高端楼盘，但在目前市场情况之下，这种改善型和享受型需求蛰伏，使得高端楼盘在目前市场情形下并不吃香，因此莱山区成交量较少。另外，四季花城三期半山墅产品以及云顶蓝山等项目的别墅推出，也加剧了高端住宅的客源竞争。在沿滨海路以及台湾村区域，高端楼盘扎堆，海润一品、银河银海山庄，等高端楼盘聚集。主要为150平以上的大户型，大尺度空间，产品奢侈，如洋房、高层观海住宅等。

　　在此之下，万象城在本区域市场上较为突出，精装大盘+城市核心，精装在莱山区可谓是凤毛麟角，万象城九如曦岸，以精装区隔市场，进行差异化营销，提升项目档次，使得本楼盘带动了整个莱山区的成交价格。

　　其次，中端住宅占据主流市场：中端楼盘如凤凰山庄、新天地都市广场、暖山国际、上海滩花园等楼盘占据了主流市场。这些楼盘总价不高，置业门槛相对较低，因而能够符合普通大众的购买需求。

　　最后，写字楼集体上市：金融国际大厦、祥隆国际、润华大厦、悦海中心、第三城2期等写字楼及公寓项目在2011年下半年集中上市，在继东方海洋·天合大厦大厦之后，莱山写字楼市场超越芝罘区，成为烟台最大的写字楼市场。迎春大街写字楼市场会整体赶超芝罘区，这里以造城的气势，来迎接城市的第二次嬗变。

　　莱山区高端与中端楼盘的持续分化，高端继续拔高，瞄准烟台新富人群，中端温和亲民，更接近普通民众，两者泾渭分明。

　　3、价格：8788元/㎡，烟台最高。

　　莱山区2011年住宅价格提升至8788元/㎡，得益于高端地产项目如万象城·九如曦岸、四季花城·半山墅等项目的入市，整体拉升了本区域的市场价格，高端住宅在莱山区的分量可见一斑。

　　烟台房价最高区域由芝罘区向莱山区转移，也反应了两个市场地位轮替和新旧之变。