（四）牟平区：最前沿的养马岛，最没落的牟平

　　说养马岛最前沿，是因为这里有龙湖、天房的存在，这里成为兵家的必争之地，这里成为烟台房地产的风口浪尖。这里影响着30公里意外的烟台房地产。这里是敏感的地带，这里是人们最好奇的地带，这里是充斥着各种流言，它神奇地发生，奇迹地出现。

　　说牟平最没落，是说牟平依然是烟台房价的最低点，建筑、产品、广告，依然没能跟上潮流，在龙湖的映衬下，显得格格不入，但它又很真实的存在着，在龙湖之前，牟平房地产市场不就是如此吗？

　　1、整体概况：龙湖独领风骚，剑指北中国；内外地产混搭，区域品牌价值提升。

　　牟平区是一个特殊的区域，这个市场特殊在既有外来品牌开发商的进驻，整体带动本区域房地产的品牌层次，又有大量的本地小开发商支撑，如以龙湖、中房等品牌开发商为带动，以牟平区养马岛附近区域为主要据点，从整个区域上进行造城的大手笔制作，烟台东扩的步伐也在这几个品牌开发商的带动下，整体推进。另一方面，本地小开发商以牟平城区为主要阵地，以刚性需求为主要目标，也在步步推进，如安得利迎海花园、慢城宁海、海伦国际等项目。

　　养马岛附近的项目以改善型和度假型、养老型、养生型的度假地产为主。而牟平城区的地产项目则以刚性需求为主，因此本区域两个市场的极端对立也是在烟台各区域中所罕见的。

　　2、产品：龙湖各系产品锋芒毕露，迎合市场；众多项目甘拜下风，产品略显平庸。

　　龙湖以叠院、别墅、电梯洋房等烟台稀有的产品获取市场焦点，以“别墅专家”和“颐和系”产品，让烟台购房者眼前一亮，进而以创新的叠院等产品，打破别墅面积大、总价高的固有模式，使得小面积的叠院也有天有地成为一种可能。

　　它适合度假、投资、养生、收藏，总之，在产品推出时，就受到了市场的热捧。

　　龙湖是在做产品创新，在做颠覆级的创新，它提供了另一种视角，让我们耳目一新。

　　龙湖毫无疑问是成功的，它深知客户的需求，特别是客户的心理需求。

　　在龙湖的锋芒之下，是众多牟平区地产项目的平庸。一方面，是龙湖地产携品牌与别墅专家，领袖牟平区地产，另一方面，是牟平区城内众多地产项目产品却仍旧停留在若干年前。一个是地方级的拙朴，一个是世界级的高雅，与龙湖相比，其他楼盘平庸的建筑设计，毫无亮点的户型与景观等，都形成了鲜明的对比。这种对比之下，高者，更显其高，而低者，则愈显其低。

　　3、价格：4916元/㎡，烟台地产价值洼地在牟平。

　　如计入龙湖，牟平区房地产市场价格会远高于这个数字。4916元/㎡，烟台最低的房价，牟平区低房价是与其人口和工业有关联的，牟平区工业区偏少，工业带动力偏弱，加上牟平没有支柱性的产业，城市人口外迁，导致牟平区的购房力偏弱。

　　从上面也可以看暗处，牟平区房地产市场价格，游离于烟台房地产之外。这其实是一种假象，如果计入龙湖，烟台房地产最具成长性的区域市场毫无疑问当属牟平房地产市场。