2011烟台区域房地产发展：芝罘区失落，高新区、牟平区成新战国、莱山区高端与中端分割，福山区与开发区依旧胶着。

　　（一）芝罘区：失落的中心城区，被遗忘了的贵族。

　　1、2011房产观察：中心活跃、西部热点，南部焦灼。

　　芝罘区作为烟台的市中心，区域人口在各区中居于首位。由于芝罘区中心区域位置好，房价高，迫使大量的刚性需求向外转移，这部分需求大都分布在南部和西部一带，在南部主要为柏林春天等项目，在西部主要集中了金象泰·温馨家园，康和新城、鼎城2008、越秀·星汇凤凰、楚盛·现代城、佳隆·凤凰公馆、玺萌·橘子洲等楼盘。这些项目都集中为刚性需求，户型面积小、价格低、总价低，使之成为大量婚房等首次置业群体的购买对象。在本区域市场上供应量较大，特别是康和新城和温馨家园，成交量均创下新高。市区中心项目偏少，特别是以迎合刚性需求为主导的项目偏少，是导致芝罘区西部供应量和成交量大幅攀升的主要原因。加上旧城改造项目又较为迟缓，因此，本区域的刚性需求只能向外拓展，其中芝罘区西部也就是只楚片区就成为其选择的片区之一。

　　改善型需求，主要集中在市中心核心位置，如弘盛华庭、大成门等楼盘。由于市中心改善型项目较少，大量的改善型需求被迫转移至莱山与高新区区域，造成了需求外迁，成就了其他区域的房地产繁荣。而市中心的房地产投资需求也相对旺盛，如南大街市中心核心位置，以银都39克拉、名仕豪庭等项目也相继开盘，也带动了中小户型的热销。

　　南部楼盘在价格上，既参考市区楼盘，同时也参考了莱山区楼盘，它们处于边缘，但它们仍然以“芝罘区”自居，它们又深处南郊城乡边缘，几乎没有档次可言。他们是矛盾着的南郊，似乎无论怎样改变，都脱离不了“南郊”形象的惯性梦魇。

　　2、产品：被漠视了的高端地产

　　以芝罘区寸土寸金的地段，当然会有高档的产品。可惜，芝罘区高档楼盘可谓是“稀贵”。

　　就产品来看，芝罘区房地产市场上的产品仍然是高层为主，无论是改善型需求还是刚性需求，高层住宅仍然占据主流。加上芝罘区土地寸土寸金，除了少部分区域，如芝罘区南部柏林春天和市中心山海佳苑、万科·海云台别墅等项目外，大部分住宅均为高层。

　　由于市中心改善型项目较少，而花园洋房、别墅等产品也相对稀缺，因此柏林春天、山海佳苑洋房、万科海云台的洋房及别墅产品也相对热销。

　　芝罘区，犹如被遗忘了的贵族，守着旧城的繁华，咀嚼着今非昔比的变化。

　　3、价格：市中心的房子，郊区的价格。

　　之所以说芝罘区2011年房地产失落，主要意思是说2011年芝罘区将最高房价区域市场拱手相让。

　　受制于于芝罘区西部成交放量等因素，芝罘区2011年的成交价格在6270元/㎡左右，芝罘区的房地产市场价格相对于2010年有较大的跌幅，数据背后，是芝罘区市区中心项目偏少，成交量偏少，而名仕豪庭、银都39克拉等项目虽然整体价格较高，但不足以支撑烟台芝罘区整个市场的价格。而大量的刚性需求楼盘价格低，成交量大，将芝罘区的房地产市场价格整体拉下。

　　市中心的楼盘，卖出了郊区房的价格，表面上是芝罘区的楼盘价格低，实际则是芝罘区居住环境没有价格支撑以及芝罘区刚性需求为带动下的真实市场反应。