文 / 山外山市场部

　　2014年房地产行业没能延续上一年红火的局面，烟台地产依然销烟四起，群雄逐鹿，万科、中海、保利、中铁、万达等十余家一线资本大鳄虎视眈眈，祥隆、万泰、烟建、万光等知名地产商领衔本土势力分庭抗礼。现在回过头来看，这一年更像是行业调整年，如果以此为分水岭，那么我们能够看到烟台市场正在经历的几个转变，地产经营由小规模开发模式向大手笔品牌化运作转变，传统被动的坐销模式向主动的渠道拓展转变，供需双方由感性认识向理性思考转变。因此我们不能将这一年定义为失败的一年，行业发展到某种阶段，必然要经历蜕变重生的洗礼，烟台地产正在经历着由简单粗放到精细化操作的时代变革。

　　土地市场热情锐减 供需双降跌入低谷

　　2013年住宅市场供需两旺，带动土地市场极高的活跃度。然而2014年，房产市场销售遇阻，严重打击了开发商的拿地热情，归根结底，资金压力、商品房市场前景不明以及较高地价同开发商利润需求间的矛盾影响了土地市场的热度，使得2014年成为最近几年供需最少的年份。根据山外山市场数据统计，2014年烟台土地供应、成交总建筑面积分别为485万㎡和405万㎡，对比2013年分别下降68%和70%。

　　土地作为房地产市场上游环节，其活跃度很大程度受制于下游市场的影响，9－11月是最为尴尬的时期，仅仅是11月份1宗0.1万㎡的成交量，上半年房产市场后遗症在这一阶段集中爆发，虽然12月份成交量拔高，但仅有牟平区某企业一家独大，难掩土地市场萎靡的局面。

　　各区的拿地热情差异极大，牟平区和福山区把持着超过80%的比重，极低的价格是吸引两区开发商争相抢地的重要原因，但未来两地所面临的境遇却大不相同，虽然同样是低地价，产品销售价格也低于其它城区，但福山以靠近老城区的区位优势，更有利于销售去化。而牟平区则应重新加以定位，拿出更具说服力的卖点，否则会出现产品大量积压的严重后果。莱山区土地市场“零供应、零成交”，一方面土地价值节节攀升，难以满足开发商的利润需求，另一方面反映出开发商“维稳”的心态，在经历几年持续开发之后，对市场有把握更加明晰，策略实施更加成熟，去库存依旧是市场主旋律。

　　市场遇冷导致开发商资金周转严重困难，特别对于成长中的本土开发商而言，现金储备量十分有限，一旦资金链断裂，未来发展则无从谈起。反观中海、万科这些实力雄厚的大开发商，有抗御风险的经验和资本实力，在恶劣的市场条件下，更有利于扩张性发展。而一旦市场好转，本土开发商即便恢复元气也恐难在短时间内收复失地。