逆市交火 实力决定战局

　　有人说，过去十年是中国房地产十年黄金期。的确，地产行业由计划调控向市场经济过渡，资本输出力度得到空前释放，无论是开发商还是购房者，在相互博弈中将地产业打造的红红火火。2012年行业二次危机之后，烟台住宅市场供求比一直维持在1.6上下震荡，可以看作市场趋于理性的表现。消费者更加关注政策动向，以及自身的需求所在。卖方对于市场的主导力正在减弱，买方的市场话语权正在提升，这种悄然转变所释放的信号应当引起所有人的注意，谁主动求变，谁就能及时抢回市场主导权。

　　2014年本地开发商还是表现了足够的热情，一线品牌开发商动作频频，正当我们期待一场大戏上演的时候，3月“寒流”突然袭击，打乱所有人的计划，限贷、限贷政策以及媒体舆论的导向，让消费者处于持币观望态度。然而时局紧迫，在销售任务的重压下，本土开发商与一线开发商依然按照自己的销售节奏持续推出新品，结果更加重市场负担，市场存量激增，多数区域去化周期已突破警戒线，市场风险直线飙升。

　　根据常规，5－10月是销售旺季，大量新品入世，然而销售却死水微澜，尤其是8月份，供求比例达到3倍之多，本就脆弱的市场更雪上加霜。欣慰的是市场在9月份出现拐点，非常及时而有效，当然也可以看作是互为因果的关系，毕竟“金九银十”是实现销售任务唯一可期的热销节点，政府及金融机构在6月份开始的宽松政策起到推波助澜的作用，第四季度烟台楼市不断刷新成交量记录，我们惊喜的发现，2014年销售最好的月份竟然是11、12月，除了有部分项目集中网签的原因，开发商采取最直接的降价促销手段，对于打开冰封之门起到了至关重要的作用。

　　无论是本地开发商，还是国内一线开发商，都无法回避去库存这一沉重话题，2012年－2014年，市场存量一直处于不断上升的态势，截至2014年底，烟台六区住宅市场存量达到555万㎡，其中牟平成为重灾区，按照目前的库存量以及最近一年的去化速度计算，在不增加新建项目的前提下，牟平区商品房完全去化需要38个月左右的时间，还有一个问题不能忽视，那就是2014年牟平区土地成交量列6区之首，可以预见今后几年，这个区域的去化压力是很多房企不堪承受的。高新区与开发区的去化周期也达到27－29个月，处于中高度警戒线，但两区所面临的问题却大相径庭，高新区的压力来自于需求不足，区域人口不到8万，配套不足，难以对购房者形成吸引力。而开发区的压力则来自于西部区域大盘的集中开发，包括星汇金砂、磁山温泉小镇、左岸慧谷等项目的海量供应。芝罘区、莱山区、福山区则处于相对安全的风险区域，其中福山区的去化周期是6区最少的，原因是目前项目开工量有限，然后续土地储备充足，市场存量增减恐在一线之间。

　　一线开发商在这场战局中率先杀出重围，万科以22亿销售额毫无争议地拿下烟台销售冠军，中南、保利紧随其后，商业项目上中粮大悦城、万达广场的一呼百应，我们不得不感叹一线品牌开发商打的几场漂亮战役，烟台本土企业的创新升级已迫在眉睫。