芝罘区——正统市中心

　　芝罘区作为烟台市的老城区，配套设施齐全，城市发展度较高，老房子密集，人口密度大，拆迁成本高，交通拥堵，随着大悦城、万达的开业，芝罘区市中心地位再度拔高，繁华程度不容逾越；市中心位置基本没有空白位置可供开发，仅能以拆迁为主，如胜利路、白石村的拆迁；市中心的土地紧张，导致芝罘区只能向边缘化发展，如黄务南郊片区、幸福片区、只楚片区、北岛……，均以刚需产品为主。

　　南郊区域，作为芝罘发展新区域，距离芝罘中心区域过远，通过路段空白区域较多，造成心理距离较大，随着动车的通车，逐步与莱山接壤，迎来发展新机会；

　　幸福片区，人口居住高密度区域，自身配套齐全，自成一片，以刚需产品为主；但交通不便，车流量大，运输车辆密集，拥堵严重，进出区域有待改善。

　　在芝罘区，最值得关注的是学区房，市中心的教育医疗资源优势明显，一中、二中学区房迅速爆热，成为淡市里的一抹浓彩，二手房价格不断攀升，形成独特的“学区刚学房”特色，但多为老旧小区，质量老旧，户型不合理，停车不便利，无物业管理等诸多问题也是“学区房”的硬伤。