二、地产营销的破题之年

　　（一）2012年：降价促销成“主旋律“

　　2012年的烟台房地产市场，降价促销成为主旋律，有的明降，万科、中海等楼盘的直接降价，其中万科的直接降价引发了持续关注。如何看待降价？房地产与其他商品一样，同样是受市场规律影响。上调价格可以，下调价格为什么就不可以呢？如果说消费者以降价为理由向开发商要求赔偿，那如果价格上调，开发商也能从消费者身上要回报吗？

　　许多楼盘都选择了暗降，施以各种包装，如“特价房、团购”等名义，进行降价。这种操作手法较为隐秘，暗降在不伤及大多数已购房业主的敏感神经下，以较为含蓄的方式，为楼盘寻求生路。

　　另外 ，低首付也成为各楼盘的“标配”，成为营销的不二法门。降低置业门槛，目标客户群下探，也是市场求生的一条门路。

　　（二）2012年：烟台房地产市场中亮点

　　2012年，融科迩海项目在项目的包装中，颇具特色，以“美式风情社区”为核心，将美式生活完全打造和呈现，在产品上，又有所创新，90㎡南北通透户型，让人惊喜之余，感叹创新真是永无止境，真正为消费者着想，挖掘消费者的潜在购买需求，正是融科迩海的成功所在。

　　仔细分析一下融科迩海，北有龙湖坐庄，东西侧翼有檀珑湾、东海城、迎海花园等楼盘奋力搏杀，2012年下半年这里的价格战已经白热化，各种促销手段应接不暇。

　　融科迩海在这样一种环境下生存，考验的不仅仅是智慧。而唯一的选择就是走差异化的路线。区分红海，自己开拓出市场的蓝海。

　　从融科迩海的美式生活宣传，到其在市中心写字楼设置销售外场，在短短2个月内，成功蓄客。

　　在样板区展示中，以不亚于龙湖的景观体验，迅速攫取市场的眼球。当满意超越期待，下面的开盘“收割行动”中，自然是盆满钵满。

　　融科迩海的成功，更是让我们见证了平庸的市场之下，仍能通过营销包装，实现项目的良好销售，这即是市场的推演，这就是策划之功。

　　三、2012年：大盘逆袭为哪般？

　　如今“大盘”不能再说是卖点了，不少开发商被大盘所累，令笔者不解的是，2012年烟台国际社区与金地格林世界又以200万㎡以上的体量，重新把大盘端到市场上来。

　　按行业内的标准，一个楼盘的体量，最好不要超过其人口的规模数，即按照烟台200万城市人口的数量，其大盘规模最好不要超过200万㎡的开发量。超过200万，就有较大的开发风险。烟台能承受得住如此大规模的开发量吗？烟台2012年的消化量大约在200万㎡，而上述两个楼盘超过500万㎡，考虑到其分期开发，短期内不会对市场较大的供应，但其对市场的影响力还是显而易见的。是开发商的信心使然？还是开发商在赌城市的未来？

　　答案写在未来。