一、2012，六区地产的成长之年

　　（一）芝罘区

　　1、市中心：万达重塑市中心，市民重拾信心

　　2012年万达的进入，使得芝罘区市中心再也不缺少热闹，这个被烟台市民忽略了的城市中心，再度让市民重燃信心。长期以来，市中心尤其是南大街区域，项目乏善可陈，没有一个叫得响亮的项目。拆迁难度大，居住环境差，社区规模小，物业品牌差，烟台市民的改善置业，被迫转移、挤压至莱山区、高新区等区域。

　　2012年万达在胜利路与南大街之间，开疆拓土，一炮而红。多年以来，烟台市中心区缺少一个城市综合体，万达让这个沉寂的老城中心能有了更为现代的可能。

　　这里无可争议是烟台的中心，如果不是万达的商业主导，这里本可以成为烟台市中心的居住中心。烟台万达，以商业、星级酒店、住宅、公寓、写字楼等多产品业态的组合，使得这里成为今后几年内最具活力的城市综合体。而面对市中心多个楼盘，万达在市中心无对手，论规模，无人可及；论品牌实力，无人可敌；论业态组合，无人可比；万达，毫无疑问成为烟台市中心最具影响力的大盘项目。

　　“万达就是市中心”，一个响亮而又霸气的口号，万达走到哪里哪里就是市中心。万达对于土地的挑剔也是显而易见的。毫无疑问，万达在此落地生根是一个再好不过的选择，同时万达也为置业市中心提供了更多的选择。

　　2、南郊：刚需多点开花，红星美凯龙试水南郊

　　芝罘南郊的地产市场也如火如荼，南郊楼盘中，中正山庄、东方盛景、柏林春天等楼盘稳扎稳打；数一数，就知道南郊的好了。这里的住宅价格低，这里距离市中心近，这里的生活配套齐全，这里的楼盘选择多。对于消费者来说，虽然片区形象稍低，但对于首次置业的刚需群体，已经足够了。

　　红星美凯龙选择在南郊立足，也显示出其对在南郊市场的信心。不过对于习惯在市中心购物的人们来说，南郊依然缺乏致足够的诱惑力，烟台市民爱扎堆购物、看人气的购买习惯，已经让众多的商业水土不服。佳世客在引导人们的郊区购物，它在迎合，但更重要的是在引导潮流，商业如果不能创造新鲜的体验，如果不能迎合消费者、引导消费者，商业的生存就如同无源之水、无本之木。

　　3、西郊：刚需中低端杀客，越秀一枝独秀

　　芝罘区西郊的越秀·星汇凤凰、康和新城、温馨家园、玺萌·橘子洲等项目也以刚需，打开市场。西郊是刚需，不同于南郊的是，这里离市中心更近，往返于福山、芝罘、开发区也极为方便。

　　但对于很多人，这里仍然是烟台的市中心。

　　在西郊中，由越秀·星汇凤凰引领，以品质为市场切入，以价格为营销利器，越秀在2012年也上演了精彩好戏，越秀毫无争议地成为西郊市场的引领者。

　　大量的广告投入，特别是促销广告的投放，使得越秀成为本区域内的明星楼盘，价格是王道，越秀好不好，只有客户知道。

　　（二）莱山区

　　1、港城东大街：品牌地产也刚需

　　2012年的莱山区，港城东大街区域市场，保利地产以及中铁地产2012年顺风顺水。这一年，莱山区品牌项目增多。好而不贵，成为中铁和保利两大地产巨头的招牌。

　　如何打动烟台的消费者，除了品牌、品质外，价格成为最主要的因素，在凤凰山庄8000多元的旗帜下，如保利中铁两项目也走这么高的价格，无疑是给自己把自己的路堵死。价格上的以快打慢成为一种杀手，快速推向市场，低价入市。

　　价格上尝鲜，等于开了个好局。产品上做出色，等于有了招牌菜，保利中铁在2012年的拓市，让我们再次看到2008年时的价格才是营销的法宝。

　　2、观海路：豪宅的“而立之年”

　　观海路以豪宅为主，楼盘集中，麓溪公馆、黄海明珠山庄、御景观城、国翠等楼盘，携山海资源，再战烟台豪宅市场。

　　这一年，这些豪宅在营销上颇为低调。

　　在经过07—10年的快速成长后，消去稚嫩，开始成熟起来。不再打价格战，也没有当年“舍我其谁”的气势，不再与业主“斗富”，不再制造神秘。2012年，豪宅进入了“而立之年”。

　　但豪宅的价格依然会刺伤很多人的眼睛，动则上万元的单价，依然让大多数消费者望而兴叹。豪宅在营销上距离普通人越来越近，在价格上依然是欲拒还迎，这不能不说是豪宅的营销的成功之处。不过对于富裕阶层，以高品质的呈现，让消费者忘掉价格，制造“有市无价”，使消费者为其买单，乃是更高明的营销手段。

　　3、大学城：缩短距离 更新定位

　　两点之间，直线最短，在营销中，缩短与客户之间的距离，同样也适用。

　　万象城也是不得不说的一个典型楼盘，万象城在2010年的开局不错，以高端改善型产品推向市场，形象包装成功。但是后来发现高端客户对此不买账，大户型滞销，而其80—120的小户型却销售火热。万象城不得不改变产品策略，将大户型产品改为中小户型，布局上也改为一梯六户为主，主要面向首次置业的年轻客户。

　　自此，万象城走下高端的神坛，与麓溪公馆等当年的高端楼盘分道扬镳，万象城也取得了很好的销售业绩。当然我们在评价一个楼盘的时候，不能称其为失败，只能说，它找到了最适合自己的路子。

　　最适合的定位才是最好的定位。高端走向中端，即是对应客户需求，所以我们说：两点之间，直线最短。这两点，即是开发商与消费者。

　　（三）高新区：改善不善，放低身段寻求突破

　　高新区在争议和跌跌撞撞中走过2012年，这一年中海、以降价破局；这一年，金地也落下身段，没有想象中的华丽转身，为了迎合消费者，不得不紧随市场下调价格。这一年，天越湾没能再掀起当年的营销旋风，以边缘的、不贴实际的噱头炒作让我们看到当年的老大哥已经渐失威风。

　　但是高新区，依然是烟台的东部富人区，特别是滨海路一带，人口少，配套弱，缺少产业支撑，是高新区的房地产发展的弱点；为此买单的，却是烟台内外的开发商。开发商拿地缺少对市场的预判，或者说高估了区域市场；但消费者没有必要为此买单，因此，高新区的豪宅过剩以及降价促销成为必然。

　　高新区，缺少的不仅仅是配套，缺少的更是信心。因为没有任何一个饼，能够呈现在大家眼前，更没有人造梦，或者说：梦还不够令人感到真实可信。让大家有所幻想，进而买单。

　　东海岸、御海城、中海·紫御公馆等楼盘的降价，并不是不作为，而是更进一步走进市场，贴近市场。高新区的房地产发展，更像是一部《荒野生存》，能够生存下去的，必定的那些能够以最快的速度适应周围环境。降价，已成必然。

　　他们的降价让让市场重新对其审视，甚至是已经在高新区拿地的开发商不得重新权衡开发战略，对于高新区土地延缓开发，放慢节奏，观后效而行动。

　　（四）牟平区：龙湖传奇延续，养马岛迎价格之战

　　牟平区的市场，在造梦中生存，梦就是养马岛的旅游地产。一部大片，就是政府规划、龙湖导演、客户为演员的电影，这部电影中，政府大手笔的规划，无疑是为本地区注入了强心剂。养马岛被施以“国家级规划”“北方海岸”“亚洲第一葡萄海岸”这样的美誉，能成为这样重量级的开发区域 ，自然是被冠以了城市营销的概念，成为提振区域信心的强心针。

　　借助于龙湖这个大牌导演，将本区域描摹为一个童话般的王国，普通的开发商只是描摹、造梦，而龙湖是将梦和未来全景观、大尺度、大手笔、多角度、呈现。龙湖将人们对美好事物的向往，悉数呈现于客户眼前。看完龙湖之后，颇有“黄山归来不看岳，五岳归来不看山”的沧海桑田之感。

　　以龙湖为龙头，带动了养马岛板块的升温。刚需与度假地产，成为本区域的特色，龙湖让这片区域在烟台市场开始成为一个重量级市场。笑傲烟台，声震山东，威震北中国。

　　2012年龙湖销售额超10亿元，在烟台依然傲视群雄。

　　而龙湖的对面，檀珑湾、迎海花园、东海城、融科迩海、山海龙城、紫金山庄、海屿公园等项目被迫迎价格之战。产品雷同，地段相似，只有打价格，才能求生存。龙湖隔空打牛，虽没有产品直接竞争，但龙湖以总价控制策略，迅速将周围楼盘的改善型客户揽入怀中。

　　在看似无争的市场中，龙湖的影响如影随形，以“无不争”的气势，影响力掠过牟平区、高新区、直指莱山区、芝罘区。如此影响，在烟台尚属首次。龙湖，也会因此而载入烟台房地产营销的史册中，供人拜读。

　　（五）福山区、开发区：刚需市场下的热销

　　刚需市场，左右着福山、开发区市场。这一年，万科假日风景销售超过700套，这一年，阳光首院以低于市场预期价格销售，也创下了不错的销售业绩。福山区市场的销量称冠，成为2012年烟台房地产市场中最重要的一极。

　　工业人口，与开发区的人口对流导致了福山区的市场特征，就是刚需市场当道。

　　君山水，是福山区的刚需楼盘之一，在本区域内形象颇为超脱，福山区楼盘中西混搭，以欧式风格、西班牙风格的社区占了大多数，也有御花园、德昱中堂等少数楼盘以中式为切入，大胆运用中式风格。

　　君山水的特色不在于其采用了颇具现代风情的新加坡园林及风情概念，而在于其能够在售楼处及体验景观上做足文章。

　　当然，好的品质不能完全决定福山市场，福山市场的特质决定了其高端有限。

　　刚需对价格最敏感，如果同样的价格，会有更好的品质，谁会不买呢？君山水在福山市场中，也做出了品类的差异化。

　　建筑差异化、体验差异化、园林的差异化，都让这个楼盘脱颖而出，成为市场的个案。