2012年，烟台房地产市场在平淡中走过一年，没有大的起伏波折，回忆这一年，几乎没有大事件让我们烙下记忆，如果用一个字来概括2012年的烟台房地产市场，就是“平”。总体来看，烟台2012年的房地产市场特点可以概括为以下几点：

　　大品牌左右区域市场，适者生存

　　无论是龙湖所在的养马岛板块，还是万科所在的福山区，金地所在的高新区，保利、中铁所在的莱山区，大品牌开发商成为其各自所属区域的市场领导者，而以银河怡海等烟台本土品牌则陷入集体沉默。

　　大品牌的影响力如影随形，大品牌开发商在其所属区域具有较高的话语权，他们是市场的风向标，2012年，若干品牌开发商带头降价促销，随即影响区域市场，降价是适者生存的必然。

　　刚需为市场主力，供需两旺

　　以福山区和开发区市场、芝罘区等为主要代表，刚需市场成为烟台房地产市场成交的主力。销量一路走高，推动区域市场价格小幅上扬。平衡着烟台的房价，使其始终在一个理性的范围内上下波动。2012年烟台的房价有小幅的下跌，与此不无关系。

　　2012年，福山区市场销量创造纪录，以万科为代表的楼盘，实现了700余套的销量，福山市场由此也成为烟台最重要的一极。刚需，不可小觑。

　　高端见底，增长乏力

　　在刚需旺销的同时，以龙湖、中海、金地等为代表的高端楼盘需求减少，龙湖在2011年已经将烟台的高端市场“翻了个底儿朝天”。高端市场是一个金字塔市场的最顶端，市场成长慢，培育慢、客户挑剔，虽然具备重复购买的可能，但是富人阶层普遍是分散购买，化解置业风险。这也可以说是龙湖等高端楼盘的销售业绩没能在2012年再创新高的原因之一。

　　总体平稳，局部降价促销

　　就价格来看，烟台刚需市场价格平稳，甚至有楼盘有小幅上涨，而在改善型、投资型、度假型的高新区、牟平区市场，则出现了降价风潮。价格不断回归理性，给市场制造了一些波动。