算账：多贷款和多首付哪个合适？

　　这次央行新政的最大实惠是降低了二套房的购买门槛，但在购房总支出上是否有所减少，减少多少？且看记者请专业人士算算账。

　　目前烟台购房支出大多集中在60-80万元，以80万元总房款，贷款10年，等额本息为例。

　　商业贷款

　　新政前：首付六成即48万元，贷款32万元，利率1.1倍，还款总额是43.5829万元，支付的利息是11.5829万元，房款总支出91.5829万元。

　　新政后：首付四成即32万元，贷款48万元，利率还是按照1.1倍计算，还款总额是65.3743万元，支付利息17.3743万元，房款总支出97.3743万元。

　　按照业内人士猜测的二套房贷实行基准利率计算，贷款48万元，还款总额是63.6589万元，支付利息15.6589万元，房款总支出是95.6589万元

　　对比结果：如此计算的话，即使二套房贷利率采取基准利率的话，那么购房支出也要比新政之前多出4万元，但对于购房者来说，首付仅付了32万元，比原来的首付48万元的压力小了16万元。

　　组合贷款

　　假设公积金贷款30万元，剩余的由商业贷款完成。

　　新政前：首套房贷首付比例30%即24万元，剩余56万元由组合贷款来完成，其中公积金30万元，商业贷款26万元，商业贷款执行基准利率，还款总额是70.93万元，支付利息14.93万元，总房款是94.93万元。

　　新政后：首套房首付比例20%即16万元，剩余的64万元由组合贷款来完成，其中公积金30万元，商业贷款34万元，商业贷款执行基准利率。还款总额是81.54万元，利息17.54万元，总房款为97.54万元。

　　对比结果：采取新政后，理论上首付比例降低后，支付利息款增加2.61万元。不管怎么政策调整，采取什么样的首付比例和利率，越少贷款的支出是最少的。

　　营业税计算

　　此次财政部新政还调整了个人住房转让营业税政策，将免征年限由此前的5年缩短至2年。

　　持有2年未满5年，总价80万元。调整前，房主需要缴纳营业税为4.44万元，调整后房主卖出这套房直接节省了4.44万元。