养马岛向全国要市场

　　烟台山外山市场策略设计有限公司副总经理 胡武昌

　　养马岛的区域和价值是有目共睹的。从市场上来看。挑战与机遇并存，发展的空间和压力也是同时存在的，从市场供应角度来看，未来竞争还是非常激烈的，从近几年烟台市场发展的趋势来看。楼盘的集中放亮是比较大的压力。

　　从市场的角度来看，这个区域内竞争和压力还是比较大的。如果我们仅仅局限于烟台，把目光放到烟台的话，这些供应要消化起来有一定的难度。我们还是要把眼光放在全国市场上去寻求空间，这对于养马岛周边区域的发展是比较有效的手段。

　　我认为对这个区域运作来说概念不是最重要的，更重要的是执行下去，要有与概念相匹配的各种设施和配套。养马岛区域不缺少先天的自然风光，它唯独欠缺的就是繁华的景象。

　　养马岛区域应该有深度的规划

　　养马岛区域，从硬件来说，应该是做高端的旅游休闲地产，整体区域有一个更长远、更高度的规划。

　　养马岛有什么样的优势？这是值得我们去探讨的。另外，咱们的规模偏小，其实我觉得把烟台、青岛、威海这三个地区联合起来做一个大的区域，一起提升起来，发展到国家层面，不管是作为我们开发商还是媒体，能够让胶东半岛这一块有更大的前瞻性。

　　养马岛区域发展三步走

　　养马岛和牟平区域的发展分三个步骤。就好像把大象装进冰箱里，第一步要打开门。所以我们要把现在好的海景资源、文化、海、稀缺的价值传播出去。第一步的价值一定是预期价值的体现，我们本地客群要先知先觉，他们会率先在这里掀起第一波投资热潮，这是我们养马岛、牟平，以及整个北方国家海岸的价值第一步。

　　第二步“把大象装进去”。“大象”是什么呢？就是目前我们所预期的，来自于世界投资者的进驻。这一步取决于前期先知先觉的本地投资客群，给我们大多数来到这个地方的投资商以一个先期启动的资金和机会。下面的工作就是大家应该去“准备水果了”，你的冰箱里没有足够的水果的话大象是不会进来的。开发商设施的完善、资金的齐全会吸引大量的客群，旅游的客群和异地的客群，乃至于通过我们传播所带来的异地投资客群，这是我们真正想要的主体部分。

　　第三步“关上冰箱门”，体现出的就是稀缺的资源价值，包括海洋资源和后期配套的城市资源。等到第三步，这些资源已经趋于饱和了，最后的价值就是稀缺。

　　地产商们应“抱团”发展

　　就目前来讲，牟平房价在烟台六个区来说是比较低的。烟威高速以北都属于外销，属于高档次的，而烟威高速公路以南是属于内销地段，基本上是以本地区为主。

　　滨海路沿线这一块楼盘应该抱起团来，这就需要政府去做工作。很多楼盘出去抱团，由政府组织一起去做这样的工作。总体来说，客户只要来了都是在养马岛区域买房子。

　　论坛出契机胶东地产往外走

　　提到国家级论坛，大家首先想到的是中国南部的博鳌论坛。它做了十年，起端是比较高端的，而且是国际性的。还有重要的一点，它是需要中国声音时代的产物。相比中国北方论坛落户养马岛，也将极大地提升本区域的影响力。

　　另外，谈一下我对胶东的认识。山东，让我真正留恋、非常舒服，让我能感受到真切。值得留下来的地方我指的就是胶东区域，因为这里的人好。在中国地域环境下，胶东人有口碑，有人说山东人好，我觉得胶东人比山东人好两三倍；另外就是这里的蓝天碧海；第三就是夏天这里不热，这是我喜欢这里的几大原因。胶东地区现有的地产开发量已经不是本地人所能消化了的，像我们卓达集团在威海的香水海项目就占地三万多亩。现有的提供量，已经是够本地人群购买5年到10年的了。所以，我们不只要胶东觉得我们这个项目不错就可以了，这里不是我们主要的市场。所以必须走出去。

　　养马岛应从整体发展

　　从做地产行业本身素质来讲，搞开发，从一片荒地、人迹稀少的偏远地带，要建起高楼大厦、学校、市政平台、交通和未来的生活配套，本身这就是创造奇迹的一个过程。很多人说，我们也许面临的是一种机遇，也许面临的是一种危险。养马岛的现状，很多同仁认为未来的前景很好，很多时候不知道大家对内地的市场有没有了解，但是当我从内地转入到烟台之后，我觉得烟台的市场刚刚处于一个起步阶段，从山西太原到河北石家庄最后到烟台。现在烟台地产发展和内地比起来，是刚刚开头。我对烟台的了解现在为止，房价从全国范围来讲并不是很高。当然有高端的产品出现，但是整体发展。从价格来说，同级别、同区域的城市，相对于滨海城市，并不是很高。现在，烟台市场还没有实现限购令等政策，我觉得这就是一个机遇。不管是招商引资还是发展本土经济，或者是留住高端人群，这是我们要切实要落实的事情。