底商，通俗的讲就是小区的配套商业，通常由临街的住宅第一层、第二层改建而成，也有多数开发商单独建设两层，用于商业出售。其存在的主要目的，是为了满足小区居民日常的生活需求。

然而，就烟台楼市看，无论老社区还是刚交房入住的新小区，底商经营情况如何？居民对这种业态的存在又是持何种态度？是鸡肋还是福利？小编经过实地探查为你一一解析。

现状：几家欢喜几家愁

小编走访的几个小区中，底商的经营状况，可谓是“几家欢喜几家愁”。但总体看来无非是遵循一条规律：入住率高的小区，底商经营状况良好；入住率低的小区，则冷冷清清。

比如金地格林世界小区，位于莱山南部，距离市中心和大型商超较远，底商的重要性便凸显出来。虽然小区最开始宣称的振华量贩最终没能入驻，但经过这一两年的发展，小区商业已经陆续成熟起来。涵盖范围从日常生活，到五金建材，业主表示，基本可以满足生活需求。

而同在一个小区的安置房区域，商业却没有这么喜人。从实地情况看，目前基本没有商家进驻。知情人士表示，一方面由于安置房尚未入住，另一方面则由于安置村民阻挠开发商对外销售商铺，导致底商一直处于闲置状态。

同样作为莱山区的新社区，保利香榭里公馆底商则较为火爆。或许由于体量较小，小编在实地考察中发现，目前小区东门虎山南路临街商铺已经基本销售完毕。其中包含综合类超市两个、蔬菜超市两个，以及理发店、洗衣店、面包坊等基本生活所需商店，甚至还有两家火锅店。业主们告诉小编：小区已经交房三四年，三期的业主也已经入住一年多时间，最开始商业也是比较冷清，但经过这一年多的发展，已经慢慢成熟。

而在小编走访中，莱山区也有不少项目底商冷清得吓人。以绿色家园为例，作为一个成熟的老社区，地处莱山繁华的迎春大街上，受到周边振华、银座、宝龙等大型商超的影响，底商的竞争力明显不足，已经出现大面积空置状态。

其他区域更有部分直接处于闲置状态，比如牟平区和福山区个别项目。但总体看来，超市这种生活必需的商家，在底商中比较普遍。而其他具有改善型需求的商家，则主要根据小区入住情况而定。同时，也受到周边大型商超的影响，比如万达。跟住宅同时建设的万达广场，凭借其巨大的商业吸引力，直接使得住宅的底商“黯然失色”。

吐槽：底商管理成bug 闲置太多如鸡肋

在小编调查中，对于底商，最饱受争议的就是管理问题。不少小区业主表示，虽然商家也缴纳物业费，但并不像居民那样按规矩来。比如垃圾随意倾倒问题、周末活动扰民问题、将商铺门前车位挪为私用问题，等等，都让居民叫苦不迭。

同时，小区商户普遍存在随意加价现象，尤其是超市等小商品为主，一般比大型超市价格高出一部分。对此不少业主表示“忍了”，毕竟基本生活用品着急用，也不能计较这一块八毛的。而不少商铺更是存在商品流通频率低导致的过期、腐烂现象，不仅给商家造成损失，也使得居民购物欲望大大减弱。

而对于商铺的闲置情况，不少开发商或者物业也表示，确实是一种资源浪费。从小编的走访看，对于小区这种“独占山头”的小商店，多数居民表示倒不如在几个社区密集的区域建设一个大型商超来得划算。“宁可走一里地去大润发，也不愿意去门口小卖部”，是居民对底商最真实的看法。

质疑：底商还值得投资吗？

“要想富，买商铺”。这是几年前烟台某开发商打出的广告。曾经，不少位置较好的小区，比如靠近芝罘市中心、开发区长江路两侧，商铺受到不少投资客的钟爱。然而，经过了这几年的发展，买到手的商铺真正赚钱了吗？不少业主表示怀疑。客源、周边商铺的入住情况，都成为影响铺面收入的重要因素。

在普通住宅社区，目前底商主要采用出售和租赁两种方式。在小编的走访中，多数商户是通过租赁来获得使用权。而更多的商户表示倾向于跟开发商直接签订租赁合同，而不是租赁那些已经被出售的店铺，这样选择最大的好处就是“防止房东随意加价或者毁约”。而真正拥有商铺的房东，一般很少自己开店经营，“租出去赚房租”，成为他们投资商铺的主要收入。然而，在底商日渐鸡肋的时候，铺面能不能租出去，房租收入又会不会如想象中可观，受到投资客的质疑。

总之，底商作为社区的基本配套，不管初衷为何，最终目的是为了方便居民生活。作为在大型商超不能遍地开花的时候，底商的经营和维护，需要商户的自觉，更需要物业有所作为。而对于目前闲置情况普遍的现状，有关部门也要参考一下居民的意愿，确定底商是否有继续建设和存在的必要。