福山作为六区销冠，占据港城楼市半壁江山，这已经是两年前的场景。自从开发区兴起，半数刚需转投他人，福山区在楼市的地位已经日薄西山。虽然一直稳居第三位，成交量也稳中有升，但销冠头衔已经与之无缘。进入2015年，福山市场较去年没有太大变化。整体延续六区去库存的主旋律，期间虽有几个项目相继开盘，但多数开发商依旧在卖力去库存。在价格方面，福山房源一直以低价著称，六区中仅高于牟平区。但最近几个月，整个区域成交均价在各种优惠折扣的外表下暗暗上涨，福山楼市正在隐忍中缓慢前行。

　　经济发展缓慢 销冠让位

　　福山区是烟台的城市发源地，有着最悠久的胶东文化，但却没有跟上时代的发展和契机，城市化进程较为缓慢，虽然贵为“鲁菜发源地”，却一直没有打造成城市名片，形成品牌，原住民稀少，且生活习惯安逸，制约着区域的发展。

　　近几年开发区产业发展迅猛，带来大量产业工人，刚需需求迅猛增加，带来了开发区的城市繁荣，福山区也收益颇多，成为开发区的辐射地带，诸多产业工人被开发区住宅价格排挤，形成溢出刚需，逐步选择居住环境相对安逸的福山区，尤其伴随福海路沿线几个大型社区的开发，福海路逐步崛起，形成福山区繁华一条街。

　　早在两年前，福山区毫无疑问是烟台楼市的主力。汇集本区以及芝罘、开发区的刚需购房者，福山楼市一度出现质的飞跃。然而，由于开发区楼市的兴起，近半数购房者抛弃福山，这直接导致了成交量的下滑。整个2014年，福山基本稳居六区成交第三位。进入2015年，市场顺序排列没有太大变化，福山区虽然多数项目表现良好，也凭借完善配套和低生活成本被众多刚需认可，但销冠地位已经一去不返。

　　均价暗涨 地段影响显著

　　2015第一季度数据显示，福山区成交均价为5763元/㎡，虽然位居六区第五位，但相比较去年同期，还是出现上涨现象。近年来整个楼市价格都在上涨，福山也不例外。虽然以刚需盘为主，上涨幅度较小，但同一项目的新房源，较前期房源价格有明显上涨。目前福山区普通高层刚需项目，均价大约在5000-5500元/㎡，万科假日润园为首的精装房，均价更是高达6200元/㎡。

　　相比较福海路周围项目，南郊和西部东厅附近项目价格偏低。比如福缘雅居，虽然是多层，户型也较优越，但由于位置在东厅街道，均价仅为4100元/㎡，特价房更是仅有3880元/㎡。两年前均价同样不到四千元的福利莱万和城，位于奇泉路，现在均价已经高达5200元/㎡。位置偏南的项目价格普遍低于五千。比如位于福山宾馆附近的福美悦榕湾，起价仅为4888元/㎡。位于英特尔大道的金象泰紫薇花园项目，起价为4666元/㎡。

　　区域分化明显 商业地产匮乏

　　区域分化，在每个地方都会出现这种现象，但福山区尤为严重。从住宅项目分部看，也都集中在北一到北五路之间，纵向以福海路为主，依次向两边河滨路和奇泉路分散，价格也基本依次递减。几个热销老盘，如阳光首院、澳城苑、奥林峰情，常年占据福山项目销售前几位，即使价格偏高，市民也乐此不疲。

　　相比之下，外围项目情况不容乐观。虽然近几年随着城市的发展，交通已经逐渐完善，但较为偏远的项目单纯凭借低价已经无法吸引购房者前来。配套、地段已经成为目前市民购房的主要考虑因素，这直接导致福山楼市销售冷热不均的现象逐渐明显。

　　从业态方面看，福山楼市超九成是住宅项目。跟其他五区项目，福山最缺乏的，就是商业地产。几年前进驻福山的彤悦城、渔场58街等项目纷纷停工，这让福山市民刚刚热起来的心迅速冷却。目前虽然有振华、家家悦、沃尔玛等大型商超，足以满足市民的日常生活，但商业综合体的缺失，让整个福山区看起来欠发达。此外，公寓项目也成为福山的短板。虽然不少项目，比如欧尚花园、五洲国际都有少量公寓房源，但依旧缺少纯公寓项目。这也是由福山的购房群体决定的，公寓作为投资和面向白领的业态，在福山这种以刚需为主的市场下，销售阻力也较大。

　　总体看来，福山区虽然痛失销冠宝座，但依旧风采不减。毕竟，安逸舒适的环境、加上较低的价格和完善的生活配套，足以吸引不少刚需购房者前来。在以去库存为主的2015年，依旧有不少新盘准备入市，加上老盘的不断加推，这足以让福山区在羊年稳步前进。