从3月30日16点开始，朋友圈、微博、报纸等各类媒体，都被一个消息不断的刷屏：被誉为“史上最宽松的房地产政策”，引起业内无比的激动，一时间，仿佛明天的售楼处一开门，又看到人头涌动的客户排队了，而据多家媒体报道，北上广深等一线城市确实出现了二手房涨价抢购、一手房抢房等现象，但在烟台，这个春天出台的新政，会给烟台楼市带来预期的温暖吗？

　　业内很激动 客户很淡定

　　首先看一下我们的调查。

　　新政出台两天以来，我们调查了烟台30多个在售项目、以及20多个二手房门店，总体上，客户对新政的反应，相对深圳等城市要淡定了很多，关注但不急迫、行动但不冲动。

　　调查中，95%的客户知晓新政的内容，82%的客户关心房价是否会上涨，但在购房意向方面，豪宅客户的购房意向有所增加，普通改善楼盘的客户，更关注新政实施之后的贷款利率、公积金贷款的实施细则等，“有时间过去看看”，是大多数客户的反馈，可见，我们大烟台的客户，是多么的“高冷、傲娇”啊。

　　在二手房市场中，卖房者的热情要明显更高，不少房主提出暂停出售、调整价格的要求，也有满2年的新房源增加，购房者还是以咨询为主，因新政而购房的情况暂时还未出现。

　　或许烟台的客户过于理性，或许新政出台的时日尚短，随着假日的到来，新政对销售的影响可能会有一个较好的呈现。

　　消费占主导 爆发难见到

　　回顾房地产的黄金十年，拉动房价飞速上涨的，其实是房地产的投资属性，而随着经济结构的调整，以及房地产供需矛盾的突出，房地产的消费属性已经取代了投资属性，在烟台，同样如此。

　　这次出台的新政，同样也是为了拉动客户的消费需求。但是改善型需求，能得到多大程度的改善呢？

　　新政降低了二套房的购房门槛，必然会增加改善型客户的数量，但首付降低的同时，还款的压力、利息的支出也同样增加。

　　所以我们预测，首先由新政受益的，可能是偏高端的改善型楼盘、以及学区房，这部分楼盘的客户，有更多的投资渠道，也有更高的理财观念，同时也具备更高的还款实力，从理论上分析，他们应该会更快由观望而付诸行动。

　　但基于消费属性的主导地位，以及烟台市场的高库存，要再重现2009年的爆发式增长，几乎是不可能的。

　　二手增供应 卖旧来换新

　　二手房营业税的调整，降低了客户出让房产的成本，但成本的降低并不一定带来价格的降低，二手房的价格，更多程度上还是取决于不同区域的需求状况。

　　新政的出台，肯定会使二手房市场更加的活跃，其供应量会出现明显增长，卖房者会增加，成交量肯定会随之增长，但二手房价格可能并不一定会出现大幅度上涨。

　　在我们对烟台莱山区几个高端楼盘的调查中了解到，以前有相当一部分客户有购买豪宅的需求，但受困于资金的周转，而自有二手房不满5年未能出手，因而迟迟未能成交，新政出台后，这部分客户的购房意向明显增强，卖旧换新，具备了更高的可行性。

　　买房好时机 改善大拼比

　　如果对新政做出另一个层面的解读，应该是在释放着这样的一种信号：有买房需求的，就赶快买吧，首付也降了、公积金也可以贷了、二手房也可以卖了，你还等什么呢？市场肯定是越来越好的，再等下去，房价就要涨了。

　　政策层面已经探底了，现在买，跟以后买，只可能在价格上有所差别，但以目前烟台的房价来看，再往下降的可能性微乎其微，从以往的历史来看，出台政策利好之后，不涨价，就是最大的利好，不涨价，就是最好的促销，不涨价，就是最大的福音。

　　在接下来的一段时间，估计很多楼盘都会把自己包装成二套房首选，或许会大量出现“终极改善、高端改善、二次改善、首次改善、甚至刚需改善”等各类定位语言，“以旧换新”可能会成为更多楼盘的营销策略，公积金贷款会更受关注，“涨没涨价、什么时候涨价”，会成为开发商和客户关注的热点话题。楠哥不信，你看。

　　如此力度空前的新政，在春天这样一个时节发布，或许是寄希望于带给楼市春天般的温暖、春暖花开的喜悦，对此，我们都抱有期许和信心；但同时，烟台春日那偶尔袭来的缕缕春寒，也仿佛在提醒着楼市高库存所蕴含的潜在风险，提醒着我们要温和一些，不要那么火爆，保持价格的平稳发展，用优质的产品、理性的价格回报消费者，即便没有火爆的夏日，但四季若能保持温暖如春，也好过刻骨的寒冬。