今年下半年初,商业综合体中粮大悦城的开业一度成为烟台商业圈的“现象级事件”。商场开业当天,蜂拥而至的市民使得周边北马路、海港路、南大街等城市主干道瘫痪;即使营业近一个月之后,商场内的餐厅依然人头攒动,吃顿饭有时要排上近1个小时队,而这只是烟台市区综合体“井喷”的开端。

　　烟台市区目前已有24个新建大型城市综合体开门迎客、即将开业或正在推进。多个综合体即将密集入市,不仅会使烟台消费者经历从新鲜好奇到习以为常的心理变化,彼此间的短兵相接也会使商业竞争更为激烈。烟台在实现城市大商业之梦的同时,各商业综合体日后的生存运营也存在着隐忧。

　　□现象

　　市区24个重点综合体项目遍地开花

　　自2012年以来,烟台房地产市场的火热也带动了城市商业地产的快速发展,落户烟台的各大城市综合体呈现遍地开花之势。截至目前,烟台市区已开或在建的城市综合体项目已达到24个,其中,芝罘区的七大综合体、开发区八大综合体以及莱山区内烟大商圈和迎春大街商圈的六大综合体尤为受到瞩目。

　　在芝罘区,“第一金街”南大街向来是烟台的核心商圈,已开业的中粮大悦城和在建的万达广场、三站广场正使得老商圈焕发出新活力;随着世回尧、黄务等区域的发展,周边商业消费需求同样暗潮涌动,在红星美凯龙先期入驻营业之后,毅德商贸城、星尧慧城、现代国际新城这三大综合体项目列入城建重点计划,南部新城形成了四大城市综合体的雏形。

　　在莱山区,烟大商圈一直是周边市民消费的主要场所,已经运营的祥隆万象城和正在筹建的华润中心,将替代破旧的烟大市场成为该商圈最主要的消费场所;一度被誉为“烟台第二南大街”的迎春大街,目前已经聚集着新天地都市广场、烟台宝龙城市广场、美联国际时代广场、胶东文化广场这四大城市综合体,形成了浓厚的商业地产氛围。

　　在开发区,传统的工业重镇也正在向现代化都市蜕变。传统商业设施集聚的长江路一线,天马中心广场、星颐广场、富饶中心、业达中心已经布局,全方位升级区域商业、办公、居住功能;而重点全新打造的衡山路,正成为开发区城市发展的新南北中轴线,衡悦广场、万行中心、证大大拇指广场和正海广场四大商业综合体已经连成一线。

　　此外,福山区也已分散布局了彤悦城、五洲国际工业博览城、仁和时代广场三大综合体,再加上振华商厦、振华购物中心、佳世客、银座等改建成的城市综合体和传统商业项目,烟台商业圈未来将有近30个大型综合体和商业中心同台竞争,多极化的大商圈正在酝酿成型。

　　□隐忧

　　综合体扎堆同一区域,消费能力有限

　　一个城市综合体的辐射半径通常在5公里范围,而烟台这20多个综合体集中在近30公里长的城区沿线,彼此间的辐射半径高度重合。

　　“大批综合体聚集扎堆在同一区域,有限的消费能力能否支撑所有项目存活?在市民新鲜感逐渐淡化之后,各综合体能否推陈出新保持吸引力?这些均有待考量。”开发区天马中心广场招商运营部副总经理文鹏说,“尤其烟台城中心属于背山靠海、东西狭长的地理特征,很多综合体在南北方向的辐射能力大受局限,主要客群均以东西两侧市民为主,这使得综合体的竞争更为激励,不排除会出现优胜劣汰的情况。”

　　同策地产咨询研展部经理孙建波同样认为,综合体项目的集中入市,使得目前本就低迷的商业、办公类房地产市场销售压力骤增。未来的经营管理必须受到挑战。尤其受品牌招商、经营管理、商圈孕育等多条件限制,个别项目未来的经营实际存在一定隐忧。