伴随今年实施的《烟台市物业管理招投标管理办法》，我市将再出台、《烟台市物业承接查验管理办法》、《烟台市物业质量保修金管理办法》　两大“新政”，严把房屋质量关，防止物业和开发商“互踢皮球”，保护业主利益。

　　其中，《烟台市物业质量保修金管理办法（草案）》日前形成初稿，预计2014年年初提交，明年上半年或将公布实施。届时，对于开发商“耍赖皮”的现象将有了“杀手锏”，开发商交房前需向物业交纳一定比例“保修金”，保修金存储年限为5年，保修期内物业出现质量问题，开发建设单位应履行保修责任。不交纳保修金的，将予以处罚。

　　政策

　　明年开发商向物业交“保修金”

　　根据日前市住建局拟定的《烟台市物业质量保修金管理办法（草案）》，开发建设单位应按照规定比例向物业主管部门依法设立的保修金监管账户一次性交存并作为保修期内履行保修义务的保证资金，保修金的管理应当接受财政、审计等部门的监督。保修金实行“统一交存、专户存储、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，市住房和城乡建设局负责市区（含芝罘区、莱山区、经济开发区、福山区、牟平区、高新区、昆嵛山旅游风景区、保税港区等）内保修金的交存、使用、退还和监督等日常管理工作。“该草案预计明年年初提交，2014年上半年或将公布实施。”市住建局物业科科长王新文介绍，办法实施后，将从根源上解决交房后的保修期内小区维修之难，“在商品房交付使用时，房地产开发建设单位应向业主出示保修金交存证明，未缴纳保修金的项目不得交付业主，业主也有权拒绝接受，同时相关部门不得办理房地产开发项目竣工综合验收备案和房屋确权登记等手续，这将极大刺激行业的规范管理，从而带动行业整体进步。”

　　比例

　　保修金按总造价适当比例收取

　　开发商需要交多少保修金？对此，草案中明确，开发建设单位用于销售的住宅物业和非住宅物业均应按照管理办法交存保修金，由两个及以上单位共同开发建设的项目，可按其约定的比例分别交存。针对交纳比例，草案中细致规定为开发建设单位按照物业建筑安装总造价的适当比例交存保修金，具体标准为：7层以下（含）建筑3%、7～12(含)层建筑4%、12层以上建筑5%。建筑安装总造价由市物业主管部门依据市工程建设标准定额管理机构近期公布的指标确定，也可根据实际，按照不同类型建筑安装总造价水平分别测算平均造价标准。开发建设单位购买了工程质量责任保险的，经市物业管理主管部门确认、核准，所承保额度可抵顶应交物业的质量保修金，不足部分应按规定标准足额补交。通过住宅性能认定的项目、获得低碳奖项的项目等，经物业主管部门确认、核准，交存比例可适当降低。具体标准为：7层以下（含）建筑2.5%、7～12(含)层建筑3.5%、12层以上建筑4.5%；已交存的，可退还总金额的0～0.5%（含）。对于获得国家、省、市等住建部门评定的优秀工程项目奖项，获市物业星级服务项目评定的五星级、四星级、三星级物业服务等项目在获奖（评）后经开发建设单位申请，可核准分别退还交存总金额的1.5%、1%和0.5%。同一个项目仅能申请退还保修金一次，如同时获多个奖项，取其等级最高者。但是退还后交存账户余额不低于应交总额的1%。开发建设单位交存的保修金，自存入专户之日起，按中国人民银行同期活期利率计息。

　　期限

　　防水工程保修期限为5年

　　那么，具体保修期限怎样规定？草案明确，自物业交付使用之日起计算，房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；外墙外保温工程为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限和保修范围，由开发建设单位和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。

　　同时，在保修期限和保修范围内，物业出现质量问题，开发建设单位应履行保修责任。开发建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应当在72小时内予以维修，经相关利益人书面同意，可以根据双方约定期限实施维修。如遇水、电、煤、气、暖等管网破损，以及其他设施设备故障等，需急修的，应在报修要求后2小时内进行现场勘验并抢修。其中，开发建设单位不按规定时限和要求履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可按照本办法有关规定申请使用保修金。值得注意的是，因业主不当装修或因不可抗力造成的物业质量问题，不属于保修范围，不得使用保修金。

　　退款

　　期满质量缺陷严重的延迟退还

　　“开发商不交保修金怎么办？”针对一位物业公司负责人的问题，草案中提出，开发建设单位不按本办法的规定交存保修金的，由物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按追缴滞纳金，每日应缴金额为：欠交金额×3‰/天，并依法予以相应处罚。保修金存交情况应当被记入开发建设单位信用档案，并与其社会信用评价挂钩。此外，王新文还表示：“如果在房屋交付使用和登记环节，开发商均未缴纳保修金的，将予以最高30万的处罚金。”

　　针对保修金的使用年限，草案规定，从足额存入专户之日起计算，保修金存储期限为5年。存储期限届满，开发建设单位正常履行了法定保修义务的，由开发建单位提出申请，经市物业主管部门在物业项目内公示30日无异议的，应退还保修金本息。保修金存储期限届满，相关物业已全部售出的，市物业主管部门应将相应的物业质量保修金本息余额全部退还开发建设单位。保修金存储期限届满，相关物业仍有未售出部分的，按比例退还开发建设单位物业质量保修金。不过，针对保修期满，物业管理方案落实不到位的；物业保修期内发生严重质量缺陷，截至保修期满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的；多次拒绝履行保修责任，不按规定足额补存保修金的这这三种情形，将视情况延迟退还时间。

　　什么是物业质量保修金？

　　简单来说，就是由开发单位交纳的保证金，如果在质保期内物业出现质量问题，施工单位不作为或者维护维修不到位，那么物业公司和业委会有权向主管部门提交申请动用物业质量保证金来进行维修；如果质保期没有问题应退还给开发建设单位。