房顶漏雨，电梯动不动就“停摆”，这些就已经让人头疼不已，而且开发商和物业之间还相互“踢皮球”，问题总是解决不了。记者从烟台住建部门获悉，为了规范和提升烟台服务服务水平，烟台市密集出台了10余个行业政策性文件。目前，《烟台市物业管理招标投标管理办法》等部分政策性文件已经开始实施。

　　物业管理是城市管理的重要组成部分，是提升城市文明程度、改善市民居住环境、维护社区稳定和谐的一项重要工作。烟台物业管理行业历经15年发展，逐步走上快速良性发展的轨道，有些创新做法和管理方式得到了省内外业内专家的充分肯定，社会认知度和业主满意度逐年大幅提升。

　　建管分家

　　小区选物业不再是开发商说算

　　小区物业管理始终是市民关注的热点。烟台物业行业处在起步发展阶段，不少物业企业主要依附开发建设单位，长期以来“建管不分”的物业市场使得业主处于弱势地位，因开发商交付的小区存在缺陷，也给后期物业服务留下隐患。

　　以前，新建小区，物业谁来干，开发商说了算。10月1日，《烟台市物业管理招标投标管理办法》，正式实施。这个基础性行业管理政策文件，为推动物业管理服务“建管分家”打下了基础。据市住建局物业科负责人介绍，办法实施后，牟平一小区已经通过招投标选择了合适的物业公司。

　　“商用2万平米以上，住宅5万平米以上的小区，必须通过《招标投标管理办法》，选定物业企业，如果开发商在取得预售证前不进行招物业标投标，将直接导致无法取得预售证”，市住建局物业科科长、烟台市物业行业协会常务副会长介绍说。

　　对于新建小区预售项目、未成立业主委员会的小区和有业主委员会的小区如何进行招投标呢？据了解，预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成小区物业招投标，不再由开发商指定物业公司，不进行物业招投标将无法取得预售许可证。新建现售物业项目应当在现售前30日完成物业招投标；物业服务合同期满重新选聘物业服务企业的物业项目，应当在服务合同到期前60日完成。小区选物业，不再由开发商“说了算”。

　　王新文表示，物业项目招投标的实施，真正体现了公正、客观的市场竞争要义，真正实现了优胜劣汰的竞争法则，为行业内综合实力强的企业迅速成长提供了更为有利的条件，也对规范企业行为，提升服务水平、扩大经营规模等方面起到十分重要的作用。

　　无缝对接

　　小区配套设施不齐全物业可拒接

　　“有问题找物业”，是很多小区业主的普遍看法。然而，很多问题，是开发商在交付给物业管理前，留下的质量“缺陷”。开发商将“带病”的房子交给物业管理，出了问题就置身世外，到头来还是业主的利益受损。

　　除了已经出台的《烟台市物业管理招标投标管理办法》，烟台住建部门正在酝酿出台《烟台市物业承接查验管理办法》。目前，《烟台市物业承接查验管理办法》(草案)已经获原则通过，将择期公布，计划在2014年3月开始实施。

　　目前，在物业管理服务过程中，因责任不清而导致的物业服务纠纷所占比例一直居高不下。办法的出台，对维护建设单位、物业服务企业和业主等各方的正当权益，界定各方的责任义务，避免矛盾纠纷的产生，具有十分重要的现实意义。

　　按照《烟台市物业管理承接查验管理办法》，开发商要交房，就要先招进物业公司，而物业公司承接前，必须对楼盘进行现场查验，查验不合格，拒不承接。如违规承接，出现问题一切责任由物业承担。该办法实施后，将从根源上有效保证小区的配套设施。

　　“物业承接查验环节，实际上是帮业主给开发商的房子质量再把一道关，保证业主以后生活的权益。”王新文表示，小区物业承接查验不合格，开发企业将无法办理房产预登记。也就是说，开发商无法交房。

　　烟台率先在全省建立物业承接查验制度，进一步明确了开发建设和物业服务企业之间的责任。“物业承接查验制度的建立还加强了对业主权利的保护，以保证各方主体在物业承接查验中切实做到‘保护业主共有财产’。”市住建局副局长于占春表示，物业承接查验制度加强了对建设单位的约束，以督促建设单位提高项目配套设施设备建设质量，切实做到“诚实信用”。

　　化解矛盾

　　确保房屋在保修期内及时维修

　　随着房地产业的快速发展，有关房地产的矛盾纠纷也越来越多，这些矛盾纠纷多数是与房屋质量有关。新建住宅的保修期一般是5年，对于保修期内出现的问题，应当由开发商负责。因开发企业履行保修责任不到位，难以有效解决，影响社会稳定。

　　为此，烟台住建部门正在研究出台《烟台市物业质量保修金管理办法》。据市住建局相关工作人员介绍，《烟台市物业质量保修金管理办法》(草案)起草工作已经按计划完成，业务操作流程、专家论证、部门沟通的基础性工作正在按部就班、有条不紊地推进，计划将于2014年上半年出台实施。

　　“开发建设单位不按规定时限和要求履行保修责任，主管部门审查后，物业公司可直接划拨资金为业主维修，保证业主权益。”住建局物业科负责人张经双介绍说。

　　按照《烟台市物业质量保修金管理办法》，开发建设单位应按照物业建筑安装总造价的适当比例交存保修金。具体标准为：7层以下(含)建筑3%、7～12(含)层建筑4%、12层以上建筑5%。同一个项目仅能申请退还保修金一次，如同时获多个奖项，取其等级最高者。但是退还后交存账户余额不低于应交总额的1%。

　　办法实施后，开发建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应当在72小时内予以维修，经相关利益人书面同意，可以根据双方约定期限实施维修。如遇水、电、煤、气、暖等管网破损，以及其他设施设备故障等，需急修的，应在报修要求后2小时内进行现场勘验并抢修。

　　“我们物业企业对于这个保修金非常期待。因为建立物业质量保修金制度，将为因物业质量问题引起的矛盾纠纷提供基础性保障。”银和怡海物业总经理邹明华表示，建立物业质量保修金制度，根本受益的还是广大业主。

　　“未来5年，烟台市每年新增城镇人口10万多人，这些人集中到城镇居住、生活，必将进一步扩大物业管理服务需求。同时，随着农村居住条件的改善和农民生活水平的提高，农村群众对居住舒适度、安全性都提出了更高要求，物业管理领域和范围也将逐步向村镇社区拓展和延伸。”市住房和城乡建设局副局长、烟台市物业管理行业协会会长于占春说。