1、变化 老商圈在蜕变,新商圈在形成

　　退回到2010年,烟台的商业集中在南大街、海港路,另外还有百盛商场及三站一圈。而这种格局,正在随着大型商业地产的到来发生变化。2010年底,世茂百货正式营业,2011年7月份阳光100试营业,这两家在定位上都是以购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的中高端商场。中粮集团的大悦城和万达集团的万达广场商业综合体也启动建设。

　　烟台本土商业的龙头振华集团也在抓紧动作,在市中心除了振华商厦和振华购物中心外,2010年前后振华国际广场也与消费者见面,今年振华商厦莱山店在新天地广场营业。振华商场还进行内部升级,扩建后的振华商厦,集多业态、多功能于一体,有百货、超市、精品影院、健身娱乐、主题餐厅等,面积由6万平方米扩至24万平方米。

　　莱山区商场更像是雨后春笋。2008年佳世客营业,2010年银座商城莱山店营业。今年,振华商厦莱山店在新天地广场营业。烟大市场附近新世界商场也将在今年开业,华润集团的万象城商业综合体正在打着地基。

　　从单一到连片,从单个到多个

　　在鲁东大学商学院副院长刘良忠看来,烟台的商圈正发生着质的提升。“烟台的商圈正在由原来单一独立,变成连片一体化。”刘良忠说。

　　商圈由核心商业圈、次级商业圈、边缘商业圈构成。核心商业圈离商店最近、顾客密度最高,约占商店顾客的50%-80%。次级商圈是位于核心商圈外围的商圈,辐射半径范围一般在3-5公里左右,次级商圈内15%-25%的消费在本商业区内实现。边缘商业圈是处于商圈的最外缘,辐射商圈内5%-10%的消费在本商业区内实现。

　　刘良忠说,芝罘区是烟台的成熟商圈,密度很好。以振华购物中心为中心点,振华商厦、百盛、大悦城、阳光100广场距离这个轴中心都在3公里以内,稍远的世茂广场商场也在5公里以内。

　　莱山新起的商业正在形成一个新商圈,开发区长江路以彩云城为中心的商圈已经成熟,在福山区商圈雏形形成。烟台已从原有的单个商业圈,发展为多个商业圈。

　　2、格局 多极商圈正在逐渐形成

　　随着最后一罐混凝土成功浇筑,中粮置地烟台大悦城项目9月27日封顶,城市综合体雏形初现。此外,万达、华润等城市综合体项目也拔地而起。城市综合体遍地开花,意味着烟台商圈渐显多极化。于烟台来说,成熟的购物中心组合写字楼、酒店、住宅等形式的城市综合体项目很少。而从去年开始,中粮、万达、龙湖、华润、大商集团等知名房企纷纷进入。尤其是今年,城市综合体项目纷纷开工建设,仅中心城区打造的城市综合体项目就有4个,分别是万达广场、华润中心、中粮大悦城、红星美凯龙。

　　3、前景 消费力低,前期或不理想

　　城市化进程加快、经济发展、烟台人对消费需求的转变和提升,无疑需要城市综合体的支撑。据了解,芝罘区将建设规划总投资320亿、建筑面积450万平方米的10个城市综合体,莱山区也有6大城市综合体加速落户。

　　对于烟台城市综合体未来的发展前景,在新浪乐居官方微博发起的微投票中,62.5%的网友认为,烟台消费能力不足,城市综合体发展前景堪忧。网友“华尔街的情”表示,“烟台购物环境较差,百盛、振华、世茂等较高消费场所,一般民众难以消费。”对于烟台的人均GDP突破1万美元大关,他表示,“烟台人均GDP高,但是实际购买力并不理想。”他认为,前期可能不会太理想,这与市民消费观念与实际购买力有关。业内人士表示,城市综合体要考量城市的经济水平、消费水平是否与之相匹配,城市综合体折射的是一座城市的终端消费能力。

　　本地商业同行纷纷求变

　　资料显示,烟台结合中心城区旧城旧村改造,已规划启动建设一批大型城市综合体,先后引进万达、中粮、华润等知名开发企业,目前近20个大型城市综合体项目达成协议或启动建设。其中,芝罘区内,万达广场、中粮大悦城预计2014年年底全铺开业；随着慎礼项目改造启动,而后的经纶街、南洪街等项目破土,估计3年左右时间,南大街、北马路一带将崛起5个以上大型城市综合体。

　　这让烟台的商业同行紧张起来,从去年下半年开始就纷纷改造求变。用烟台世茂百货一位负责人的话说:“狼真的来了,而且一下子来了好几匹。”他表示,万达广场、中粮大悦城的到来,既是挑战也是机遇。如今世茂百货已更名为世贸广场,扩大餐饮与娱乐规模,缩减服装展位,引进知名服装品牌体验店。

　　未来5年内,烟台中心城区将有至少10个城市综合体项目落成,主要有毅德商贸城、星尧慧城、慎礼商贸综合体以及经纶街改造项目、新天地都市广场、美联国际时代广场等。这些项目在3年或5年内,将落成营业。

　　如今,城市综合体项目在烟台如火如荼地建设着。业内人士称,这必将给烟台老商圈带来新的活力,并形成多极商圈。

　　10-20年内核心商圈不变

　　说起烟台的核心商业区,当属南大街-海港路一线。区内几乎包揽了所有的银行金融机构,还有振华购物中心、南大街购物广场、沃尔玛购物广场等商贸、餐饮企业,这条主干街道成为烟台最繁忙的商业大街。海港路周围,有振华商厦、阳光100、百盛、大润发等,商业功能齐全。

　　尤其是如今中粮大悦城所在的位置,在北马路与海港路交汇处,北靠芝罘海湾与其相隔仅50米；南面朝阳光100,仅一条北马路之隔；西临火车站,东接海港码头、朝阳街一带；与已启动改造的经纶街对角相望。”烟台金石置业顾问总经理陈哲说经纶街改造建成后短短百米内将出现振华商厦、阳光100、中粮大悦城、经纶街四大城市综合体鼎立局面。在陈哲看来,未来10-20年,海港路商圈将依然是最核心区域。