2013年上半年，芝罘区作为一个中坚市场，依然显示出了她的置业魅力，这一时间，富甲逸品、万泰花园、万达SOHO、康和新城、桦林·颐和苑、等项目新品入市加推或开盘。让这一阶段的芝罘区市场呈现非一般的吸引力。在“品质”这个度量衡影响之下，各板块呈现出不同的发展态势，让我们试读芝罘市场，重新评估“品质”对于市场的影响。

　　南大街板块，商业属性明显，品质拉开格局

　　南大街板块作为烟台最具人气的市中心地块，由姓“住”转向姓“商”，其商业属性逐年凸显，而住宅属性即的属性逐年降低。南大街沿线几无住宅楼盘，从这个意义上说，这是烟台房地产市场的进步，2011年左右的时候，北京三环内再无住宅批地，五环以内也鲜有住宅用地，而取而代之的是大批的商业项目。也许未来5-10年，烟台南大街沿线板块也会成为一个纯粹的商业用地区，南大街作为烟台市中心商业核心区而逐渐确立下来。

　　万达SOHO、名仕豪庭精装公寓的热卖，以及鲁东国际、第一国际96号、万达写字楼、泰然名居等投资性、写字楼项目的入市，显示出商业投资在本区域的主导价值。并不是市中心缺少居住元素，而是市中心的商业属性在替代她的住宅属性。

　　未来芝罘区的商业属性会逐渐向南向西发展，形成一个中心辐射，综合体项目也将增多，成为影响一个区域乃至城市的焦点。

　　在这其中，万达以品牌力、品质力在南大街沿线板块中开疆拓土，商业为投资产品，而投资信心除了地段之外，还来自于开发商的品牌力和品质力。万达SOHO的热卖，迎合了消费者对于市中心地段和万达品质的期待。

　　幸福芝罘岛板块，区域形象的“差”与品质楼盘的“秀”

　　万泰花园、开元新村等楼盘热卖，显示出品质楼盘在这一区域的号召力。幸福芝罘岛板块一直是作为片区形象较差的区域而存在，这一形象已经影响至芝罘岛片区市场。万科海云台作为高端项目入市，但其在市场上却迎合不了高端客户对于本区域形象要求，而改名“万科青年特区”则是重新进行定位，将客户群锁定为刚需和首改的年轻群体，这也显示出万科对于本区域形象的重新认识。

　　本板块配套较好，但高端客户对于本板块的接受度较低，区域形象影响了改善型客户的选择。

　　这里是烟台的“村”最集中的区域，原来的平房和瓦房较多，居住人群较杂较乱，幸福芝罘岛板块仍然摆脱不了“村”的影响，低收入群体对于配套的要求较高，不会选择租金相对便宜但配套更弱的高新区，相比之下，幸福片区成为最好的选择。

　　万泰花园、开元盛世等楼盘的热卖，也显示出了楼盘品质的号召力和刚需首改客户的购买力市场庞大。不过未来在5-10年内，幸福芝罘岛板块，仍然会受“脏乱差”的形象，而绝对改善型客户也会逐渐从本板块移出，转向品质更高环境更好的莱山区。

　　南部板块，品质主导下的刚需与改善

　　南部板块以富甲逸品、桦林颐和苑等楼盘为代表，离市区不远、距离优越的自然环境很近，成为富甲逸品等楼盘的主要卖点。这一时间，烟台的改善型客户除了一部分奔向莱山和高新区之外，另一部分改善型置业便扎根于此。这一部分客户群的置业，着重于孩子教育、周围居住环境和生活配套等。

　　刚需置业，因为总价等原因，将置业地选择在了桦林颐和园、中正公园、天赐椿城等楼盘。虽然地段稍偏远，但总价不高、距离市中心不远成为这部分刚需人群的购房决定性因素。

　　较为突出的是桦林·颐和苑项目，本项目无论在社区品质、户型产品、建筑外立面上都相对于其他楼盘有过人之处，加之桦林的品牌传播，使得这一楼盘在5月开盘大卖，烟台多年不见的排队购房再次出现。这是开发商对自己楼盘蓄客量的自信，也是出奇制胜的营销手段，又为其项目宣传添油加醋，可谓一举多得。

　　只楚西郊板块：刚需市场的品质刚需

　　提到只楚板块，大家想到的是酒厂、发电厂、制药厂等高污染企业林立于视野之中。所谓的刚需市场，就是说：不计较社区环境、物业服务、社区档次，只要房价合适就可以。

　　对应本片区的居住环境和形象档次，这里成为刚需客户的目标选择，康和新城等楼盘的持续热销，也印证了刚需在市场上的巨大潜力。

　　如果对居住档次形象进行排序的话，本板块与幸福芝罘岛板块会垫底，但如同幸福市场也有开元新村等品质楼盘一样，只楚西郊板块依然有品质较高的康和新城存在。在本板块，品质依然是影响楼盘销售速度与价格的重要因素。

　　纵观芝罘市场，无论是刚需还是改善，品质仍然是市场上的不败利器，品质是实实在在的、可以感触到的真实。品质导致了市场上对楼盘的好坏评价，品质成就了各楼盘的美丽或哀愁。这也对开发商、对营销者提出了要求，即根据客户要求，适时提高项目产品品质，才能够使自己在市场上处于不败之地。