昨天，记者从烟台市住建局获悉，日前，烟台住建局、财政局、国土局和地税局四部门联合下发《烟台市市区已购经济适用住房上市交易管理实施细则》(以下称为《细则》)。《细则》规定了经适房产权交易的条件，并规定土地收益金的一半要上缴政府。

　　产权满5年经济适用房可上市交易

　　“目前，于2003年年底开始供应的锦绣新城一期、二期经适房，今年开始产权陆续期满5年。”市住房保障中心副主任孙渤介绍，此次出台经济适用住房上市交易新政，旨在更好地规范市区经济适用住房上市交易行为。据了解，本次《细则》涉及经适房为包括芝罘区、莱山区、福山区、牟平区和开发区、高新区在内的区域。

　　具备4种情形之一的已购经适房可以上市交易：取得房屋所有权满5年需转让的；因特殊原因需申请政府原价回购的；因继承、遗赠、离婚以及法院裁定、判决、调解等法定原因需转让已购经济适用住房的；房屋权利人已按照税务部门核定的计税价格与经济适用住房差价的全额向政府交纳土地收益等价款，并取得完全产权的。

　　同时，也规定了有下列情形之一的已购经济适用住房不得上市交易：取得房屋所有权不满5年；所有权有纠纷的；申请该经济适用住房时的夫妇双方一方不同意转让的（特殊原因除外）；经鉴定为危房的；法院依法查封或者以其他形式限制房地产权利的；已抵押、典当但未经抵押权人或典当行书面同意的；擅自改变住房使用用途的；法律法规及政策规定其他不得上市交易的情形。

　　上市转让得夫妇双方都同意

　　经适房达到转让条件了，手续咋办理？孙渤介绍，房屋权利人向住房保障机构提出申请，并提交以下资料：《已购经济适用住房上市交易申请审批表》；房屋所有权证书；本人有效身份证件和申请家庭户口簿；原经济适用住房购房合同；房屋买卖合同或赠与书；申请该经济适用住房时的夫妇双方同意上市转让的书面证明以及住房保障机构认为需要提交的其他资料就可以了。

　　据介绍，房产所在地的住房保障部门将对房屋是否具有上市交易资格进行审核，7个工作日内作出同意或不同意的决定。对不同意上市交易的，还将以书面形式说明原因。已购经适房上市交易后，原申购家庭不再享受任何住房保障政策待遇。

　　70平方米经济适用房需补交十几万土地收益金

　　《细则》规定，如果房屋权利人与受让人到国土资源部门办理国有建设用地使用权转让审批手续，需要房屋权利人在按照税务部门核定的计税价格与购买经济适用住房价格差价的50%向政府交纳土地收益等价款后，凭着《已购经济适用住房上市交易申请审批表》和土地收益等价款交纳凭证等相关资料，才能到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。经适房上市交易中，所发生的契税、营业税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税以及交易登记费等费用，都要按存量房交易的有关规定执行。

　　一套经适房的土地收益金是咋计算的呢？记者了解到，本年度购买的经适房上市交易时需补交金额=（同地段普通商品住房市场评估单价-原购买经济适用住房单价）×经济适用住房享受面积×50%。以2007年价格为2270元/平米计算，如欲上市的经济适用住房同地段普通商品房市场评估价为每平方米6500元，如果当初购买的经济适用住房为70平方米，那么本年度这套经济适用住房上市前需补交的金额为 (6500-2270)×70×50%=148050元。

　　房屋权利人有特殊原因想申请政府原价回购已购经济适用住房的，可以提出申请，并提交以下资料：《政府回购经济适用住房申请审批表》；房屋所有权证书；本人有效身份证件和申请家庭户口簿；原经济适用住房购房合同；申请该经济适用住房时的夫妇双方同意政府回购的书面证明；住房保障机构认为需要提交的其他资料。对同意回购的，住房保障机构应当与房屋权利人签订政府原价回购协议；对不同意回购的，将书面向房屋权利人说明原因。

　　自办理房屋所有权转移登记手续后7日内，原房屋权利人需将房屋腾退给住房保障机构，住房保障机构自接收房屋后7日内向原房屋权利人支付回购房款。

　　有特殊原因转移登记不受年限限制

　　“因继承、遗赠、离婚以及法院裁定、判决、调解等法定原因需转移已购经济适用住房所有权的，不受本实施细则规定的上市交易年限的限制。”《细则》指出，办理过程中，由继承人（受赠人、受让人）提出申请。其中，属继承、遗赠的，还需提交权利申请人的身份证明、继承公证书或遗赠公证书和接受遗赠公证书；属离婚的，还需提交离婚证书、离婚协议或法院判决、裁定、调解书等资料；属法院裁定、判决、调解的，还需提交生效的法律文书和协助执行通知书。

　　此外，继承人（受赠人、受让人）家庭符合经济适用住房政策条件的，可暂不收取土地收益等价款，原经济适用住房性质不变，其限制交易期限从新取得房屋所有权之日起计算。

　　继承人（受赠人、受让人）家庭不符合经济适用住房政策条件的，应当按照税务部门核定的计税价格与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地收益等价款，继承人（受赠人、受让人）取得完全产权。

　　已购经适房再想买房咋办？

　　近日出台的《烟台市市区已购经济适用住房上市交易管理实施细则》规定，已购经济适用住房上市交易后，原申购家庭不再享受任何住房保障政策待遇。

　　已购经济适用住房的家庭又购买其他住房的，应当将已购经济适用住房交由住房保障机构按原价回购或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。房屋登记机构在该经济适用住房完成回购或取得完全产权之前，应当暂停为其办理所购其他住房的权属登记手续，并及时通报住房保障机构。

　　看看你的经适房拿证日期

　　《烟台市市区已购经济适用住房上市交易管理实施细则》规定，2007年11月19日（含）以前已经销售并签订购房合同的经济适用住房，上市交易由受让人（买房人）按成交价格的1%缴纳土地出让金。

　　市住房保障中心副主任孙渤说，2004年，烟台曾发文《烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》，经适房2007年11月19日以前拿证的，达到出让条件的，缴纳所得收益按照原有的文件执行。即由受让人按成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，出售人暂不缴纳所得收益。

　　转让手续六步走

　　已购经济适用住房取得房屋所有权满5年需转让的，具体办理程序分六步走。

　　第一步：房屋权利人向住房保障机构提出申请，需要提交的资料有：《已购经济适用住房上市交易申请审批表》；房屋所有权证书；本人有效身份证件和申请家庭户口薄；原经济适用住房购房合同；房屋买卖合同或赠与书；申请该经济适用住房时的夫妇双方同意上市转让的书面证明；住房保障机构认为需要提交的其他资料。

　　第二步：住房保障机构应当对房屋是否具有上市交易资格进行审核，并自受理申请之日起7个工作日内作出同意或不同意的决定。对不同意上市交易的，应当书面说明原因。

　　第三步；房屋权利人与受让人（买房人）到国土资源部门办理国有建设用地使用权转让审批手续，并提交资料：已购经济适用住房上市交易申请审批表》；土地使用权证书（房屋权利人已经办理的）；原经济适用住房购房合同及购房发票；房屋权利人和受让人的有效身份证件；契税交纳凭证；国土资源部门认为需要提交的其他资料。

　　第四步：国土资源部门应当对土地是否符合转让条件进行审查，对符合转让条件的，房屋权利人在按照税务部门核定的计税价格与购买经济适用住房价格差价的50%向政府交纳土地收益等价款后，领取国有建设用地使用权批准转让办理出让审批文件。

　　第五步：房屋权利人与受让人凭《已购经济适用住房上市交易申请审批表》和土地收益等价款交纳凭证等相关资料，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。已购经济适用住房上市交易中，所发生的契税、营业税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税以及交易登记费按存量房交易的有关规定执行。

　　第六步：受让人持国有建设用地使用权批准转让办理出让审批文件、土地收益等价款交纳凭证、受让人的房屋所有权证书、受让人的有效身份证明及其他相关资料到国土资源部门办理土地使用权变更登记手续。

　　【解读】目前，达到上市交易条件是市中心区的经适房，申请交易的话到市住房保障中心；其他县市区还没有达到上市条件，具体交易细则参照本《细则》制定。

　　老百姓买经济适用住房价格低，主要是因为政府没有收取经适房的土地出让金，而且对房屋开发的利润率控制在1%-3%之间 。经适房上市交易跟其他普通商品房的唯一不同之处在于，房屋权利人要将收益的一半交政府。举个例子来说，当初购买经适房花了20万元，现在出手卖了40万，差价20万，卖方需要将差价的50%即10万向政府交纳土地收益。已购经济适用住房依法转让后，受让人取得完全产权，跟普通商品房一样。