在莱山居住，到芝罘消费，这曾经是很多莱山居民的生活模式。如今，莱山不再“有区无城”，佳世客、万象城、凤凰湖-逛荡河流域综合开发、烟台渔人码头等一个个大型城市综合体的建设，改变了城区面貌，带动了产业发展。这得益于该区地产的华丽蜕变，由建区之初的单纯住宅地产向产业地产转型。

　　站在新的发展起点，莱山地产如何做大做强城市综合体？6月10日，烟台日报与莱山区住房和建设管理局联合组织召开了“莱山区房地产开发企业座谈会”，28家房地产开发企业汇集一堂论道莱山地产，为该区城市综合的发展建言献策。

    着力发展城市综合体，莱山地产的现状是什么？优势在哪里？未来发展之路如何走？带着这一系列问题，YMG记者进行了深入采访。

    走莱山看城建 “有区无城”成历史

    在座谈会召开之前，房地产开发企业先后参观了莱山多个在建地产项目。

    首站来到莱山区渔人码头的项目现场，一座座古典城堡式建筑群镶嵌美丽海岸线。“目前餐饮街已经投入运营，温泉会馆和鲸鲨馆将于近期营业，五星级酒店预计于明年开工建设。”烟台渔人码头投资有限公司总经理李开树向地产同行介绍项目进展，这里将建设一处以旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性旅游项目。

    走出渔人码头，沿滨海大道南行至烟台大学北门。3年前，烟大北门前还是一片片的低矮瓦房，与城市格格不入。如今，眼前塔吊林立，高楼拔地而起，一座一站式生活大城呼之欲出。“莱山区第一条商业步行街———万象城祥隆广场风情步行街已于5月份开放，数码港、生活馆主体工程已完，这里引进了香港新世界百货、乐购超市、中影星美院线、汤姆熊、苏宁电器等名企名店，吃喝玩乐于一体。”万象城项目有关负责人说。

    业内人士介绍，城市综合体由酒店、写字楼、购物中心、公寓等组成，常被称为城中之城，生活在这里、购物在这里、工作在这里。莱山区在全市率先引进了城市综合体的概念，以此带动经济发展、群众生活环境的优化和幸福指数的提升。目前，18个城市综合体项目的傲然出现，迎春大街中央商务区的成功打造，盘活了一座城。

    佳世客烟台购物中心、五彩文化广场、金帝科数码大厦、东方海洋天和大厦、金贸中心暨祥隆大厦、银座商城、暖山国际、新天地都市广场……行驶在迎春大街，一个个商业休闲、文化惠民、旅游娱乐等产业项目从车窗闪过。莱山区住建局党工委书记龙连涛告诉记者，迎春大街中央商务区现在已引进布局项目36个，十二个建成、十一个在建、六个待建、七个在谈，涵盖大型商业、商务办公、科技研发、酒店餐饮、文化娱乐、金融保险等6大业态，总投资170亿元以上。

    目前，莱山正积极推进迎春大街南延工程，结合莱院路建设向南延伸15公里至院格庄街道驻地，总长由目前的5公里增加到20公里，大大拓展城区面积和发展空间。迎春大街南延后，城区面积增加100平方公里，建设用地增加52平方公里，山地资源增加48平方公里，将大大拓展城区面积和发展空间。全部建成后，迎春大街北部5公里将发展成商业金街，南部15公里将打造成生态旅游休闲长廊，最终形成一条气贯山海、连通南北、产业分明、相得益彰、互为补充的产业主轴线。同时，坚持科学规划、合理布局，积极引进旅游项目，目前南段两侧已布局投资19亿元的锦源春生态园、24亿元的凤山温泉特色小镇和包括56个葡萄酒庄的葡萄酒城等特色生态旅游项目。

    改变单一居住地产 莱山地产华丽蜕变

    若在几年前提及莱山，群众常说，是个居住的好地方。站在市区大南山上放眼莱山，一片片住宅星罗棋布。现在提及莱山，不再仅仅局限于“居住”二字，商业、旅游、休闲、购物等关键词成为莱山的新名片。

    落棋先谋局。2007年以来，该区规划了“四轴三带”的中心城区总体布局。“四轴”，就是迎春大街、观海路、轸大路、港城东大街四条轴线；“三带”，就是逛荡河产业观光带、凤凰山山体绿化带和滨海黄金海岸带，整个中心城区面积47.3平方公里，目标是打造集商贸金融、商务办公、文化娱乐、休闲居住于一体的现代化花园式新城。同时，启动了总投资200亿元的凤凰湖-逛荡河综合开发项目，该项目共有60个项目，是集生态、园林、商贸、文化、旅游、居住于一体的城市综合体，为莱山产业地产的发展打下了坚实的基础。

    一是加快推进迎春大街中央商务区建设，2007年，该区把迎春大街作为现代滨海新区建设的突破口，重新进行了规划设计，目标是打造人流商流物流集中、辐射带动能力强大、服务载体功能完善、建筑风格前沿的标志性城市街区和烟台东部中央商务区，沿街引进布局项目36个，为产业地产的发展打下良好格局；

    二是坚持旧村改造和产业发展同步推进，在城中村改造中，规定每个项目中商贸服务业面积不低于25%，开发建设了像埠岚旧村改造项目-万象城等一批涵盖多种业态的服务业重点项目。在城郊村改造中。解甲庄街道正在加快推进总投资100多亿元、涉及13个旧村改造的青建-明日之城项目，打造集生态保护、文化旅游、度假娱乐于一体的休闲商务区。莱山街道依托莱院路建设，正在对周边的村进行连片集中开发，打造旅游观光、餐饮娱乐、休闲度假于一体的生态休闲旅游长廊。院格庄街道以温泉休闲度假和葡萄酒文化旅游两大产业为主体，正在加快推进凤山温泉小镇建设和马格庄旧村改造，打造生态旅游、绿色休闲景观带。

    莱山崛起新城市中心 发展城市综合体优势凸显

    在10日举办的开发企业座谈会上，出现了众多来自国内一线城市的开发企业负责人，如金地、保利、中铁、大华、海尔广大等。伴随着莱山区的崛起，该区吸引的已不仅仅是本土企业，越来越多的外地地产开发企业布局莱山。在他们眼中，莱山的吸引力究竟在哪？发展产业地产，开发城市综合体有着怎样的前景？

    “作为房地产企业，当选择投资方向的时候，相信大部分企业关注的重点之一必然是区域优势，这对于一个项目的重要性不言而喻，这也是我们当初选择莱山的最大初衷。”谈及进驻莱山，首先发言的烟台三岳置业总经理熊康铭开门见山。

    “这里环境好，风景美，是烟台发展蓝色经济区的核心区域，我们看到的是一个正在崛起的新兴城市中心。”作为一个刚入驻烟台的外来开发企业负责人，烟台保利置业副总张志民在座谈会上如是表示。

    张志民表示，作为烟台城市中心东迁的中心区域，文化背景、自然环境、政治环境等，构成了莱山作为城市未来中心区的重要基础元素。城市建设的规模和档次，不光取决于设想和策划，归根结底取决于资本实力和发展前景，最终取决于经济社会发展。“莱山区近年来在经济实力、人口密度等方面的大幅飞跃，成为莱山区能够发展为城市中心的最直接的动力来源。”

    “从烟台的城市布局上不难看出，作为烟台年轻的中心城区，莱山发展商贸金融、餐饮娱乐、旅游休闲、高端居住等产业有着得天独厚的区位、环境和政策优势。”在金地集团山东公司总经理易晓辉看来，莱山区幅员广阔，纵深大，自然条件优越，无疑是发展中央商务区、现代滨海新区的首选。

    谈及莱山发展烟台中央商务区的优势，易晓辉表示，首先，莱山属于国内集自然条件优越、人文环境理想、宜居程度较高等优势于一体的少有地区之一；其次，莱山区整体规划方面适度超前，完全有条件发展成为国内甚至国际上城市规划理念领先、品质卓越的样板；另外，市、区两级政府具有前瞻性的战略眼光，使得城市级大配套建设前置。

    人的因素，决定消费潜力。根据最新发布的烟台市第六次全国人口普查数据显示，莱山区目前的常住人口达到28.51万。随着烟台市行政中心的东移，大批行政部门的迁入，莱山显然已成为烟台区域新贵，区域内集聚了全市70%的高端消费群体和国外常住人口，六所高校及科研所落户于此，人所带来的消费潜力巨大。

    市房地产业协会会长邢喜字在座谈会上指出，在莱山发展城市综合体，消费群体不仅仅来自该区，如果做得好，烟台市区和其他县市区的消费潜力也将被挖掘出来。因而，在当下烟台城市化快速推进的进程中，开发企业谁审时度势抓住了机遇，谁就在将来的地产业竞争中掌握了主动。

    未来发展“提速增温” 每年引进3-5个城市综合体

    有关资料表明，一个地区人均GDP达到4000美元，就具备了发展城市综合体的基础；当人均GDP达到1万美元时，将进入城市综合体快速发展阶段。去年，莱山预计人均GDP已突破1万美元，作为我市行政、文化、商务的核心区域，拥有得天独厚的文化和旅游资源的莱山，今后，城市综合体的发展继续“提速增温”。

    “目前，莱山区委、区政府把发展城市综合体作为转方式调结构、发展服务业、加快城市化的重要举措，为城市综合体的建设方向进行政策引导和政策支持，力促莱山区朝着由一般性城市建设向打造最适宜人居城区转变；由单纯房地产开发向产业地产开发转变；由以多层建筑为主向以高层建筑为主转变；由常规性绿化向生态式景观式绿化转变的‘四个转变’发展。”龙连涛介绍说。

    对于城市综合体今后的发展，龙连涛充满了信心。“目前，初步打造的迎春大街中央商务区、佳世客、万象

    城项目的成功运作，对莱山区今后的发展、投资提供了明确的方向，积累了宝贵的经验，种种有利条件，对房地产企业来说是一种挑战，更是一个机遇。借此东风，莱山房地产市场必将迎来新的发展。”今后，莱山区还将力争每年引进建设3-5个综合体，做到开发一个项目、改变一片城区面貌、带动一批产业发展。

    名词解释：城市综合体

    英文名叫HOPSCA，是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（ShoppingMall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多个英文单词首写字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”。