动量

　　二手房有望填补供应缺口

　　随着房地产调控政策的不断升级，限购、限贷、限价使得市场新房成交量和供应量都明显减少，深圳商品房库存跌入低谷。

　　深圳市规划国土委官方网站数据显示，截至5月18日，深圳全市商品房可售套数为29751套，住宅可售套数为20466套，目前可售房源大约需要8个月可售完。

　　据研究机构的数据显示，目前深圳商品房存货仅为2008年峰值的一半，为历史最低水平。数据显示，深圳商品房库存在2009年3月为5万套，同年5月降为4．7万套，至去年底，这一数据为3．5万套，呈递减态势。业内人士表示，深圳商品房库存已处于历史底部，市场可售量在减少，而购买需求一直存在，如政策松绑，库存量将很快消化。

　　“从限价房受到追捧，就知道市场的需求还是非常强烈。而一手房供应吃紧已是不争的事实，这样的背景下，二手房应该发挥更大的作用。”深圳二房网CEO黄志表示，深圳的二手房市场活跃程度在全国名列前茅，在一手房供应有限的情况下，二手房应该快速跟进，填补一手房的供应缺口，应该向毗邻的香港楼市学习。据了解，香港二手房成交量远远大于一手房，所以，香港房地产二级市场和三级市场实际已经融为一体。

　　“我们基本不考虑新房，一是新房距离远，二是供应不多。”李先生表示，看了很久房，一手房大都集中在龙岗，距离实在太远。还是决定在福田好一点的地段购买一套二手房。“希望能赶在税费变动之前把房子买好。”

　　变量

　　购房政策变化加大市场博弈

　　自5月12日央行再度上调存款准备金率后，银行贷款的额度进一步收紧。近日，银监会相关人士表示，商业银行可以在满足最低要求的前提下，可以自主决定住房贷款的首付款比例。有消息称浙江等地银行已经将首套住房首付下限上调至四成，记者了解到，眼下深圳的银行对首套住房最低三成的标准还没有调整。购房政策的改变在某种程度上影响银行放款的进程，交易时间持续延长，银行的审批也显得愈发严格。此外，日前盛传的7月1日期要按照评估价征税的消息也对二手房市场产生了不小的冲击，使得买卖双方的博弈更加深入。

　　据记者了解，目前深圳的商业银行首套住房贷款利率基本都在基准利率之上，有的甚至还上浮10％，首付则一直还保持在三成。银行业内人士称，目前银行贷款利率已经出现一些差异化，不排除今后在首付比例的要求上也会出现差异。

　　除了银行首付和利率的调整，按照评估价征税的信息也影响着买卖双方的心理。至目前，二手房市场还是按照物业的原始登记价来征税，在中介公司那里签的也是所谓的“阴阳合同”。即“阴合同”指的是买卖双方之间所签的买卖合同，反映的是房子的真实成交价格，而“阳合同”，则是买卖双方另签的一份成交合同，用于到房管部门备案，到税务、财政部门交税。

　　坊间传闻，7月1日可能试运行的按评估价征税的规定，会对二手房交易有多大影响呢？以一套原价为50万元，现售价为100万元的房子为例，如果房产证未过5年，那么二手房交易中，除了缴纳契税、个人所得税外，还要交纳较高的营业税，加起来各项税额的比例接近总房款的8％，约8万元的费用。由于房地产市场仍为卖方市场，二手业主往往采取限定价格实收的方式出售，因此，增加的税费很可能由买家来承担。

　　业内人士认为，由于政策的不确定性增强，在目前房价没有明显“拐点”的表现下，二手房交易市场表现出“繁荣”的期待可能还为期甚远。