昨天上午，在芝罘区人民法院召开的房地产纠纷案件疑难问题座谈会上，围绕着近年增多的逾期交房和逾期办证商品房买卖合同纠分案件中的一些共性问题，市房管局产籍科、房产交易中心有关领导、开发商、法律界人士和法官20多人畅所欲言，展开激烈研讨。

　　开发商也有委屈

　　“索赔数额有时高达几百万，开发商也赔不起。”座谈中，开发商（或其律师）倒出了一些逾期交房、办证的苦水，希望法院在办理案件时，能够考虑这些情节。

　　记者大体整理如下：因为高温、雨雪等恶劣天气影响施工，应属不可抗力，交房、办证也应合理顺延；水、电、煤、暖、通讯等公用设施配套方面，在与有关部门协调时，因为城市发展快、工程太多等原因有时会有所延误，而开发商无法左右，也不适合打官司；开发商与施工企业之间工程款的结算很专业、很复杂，建筑材料和人工费都在变化中，不同角度和计算方法，算出的结果差别很大，而施工企业拒不盖章，会延误房屋验收时间；不同县市区房屋验收的标准不一样，交房时间就会有区别；有时候施工过半，由于相关政策、标准改变，只好重新做，会延误工期；开发商是协助业主办证，办证主要由业主承担，有时房产商通知工作困难，个别业主故意留假地址和打不通的电话，恶意起诉，有的接到通知也不来办证，逾期办房就要起诉；有的楼盘大，有十几幢楼都需要办证，但房产交易中心每天办理的业务总量是有限，无法一次把全部资料递交，分批办理有时会导致办证逾期；在有的地方，开发商如果涉及官司，法院可能将整楼查封，从而延误了办证时间；面对此类案件，开发商取证困难……

　　法院现场答疑

　　芝罘区法院有关负责人现场解答了有关疑问：对于不可抗力，合同中有规定，当然不会追究逾期的责任。至于公用设施配套、工程结算方面出现问题，是开发商自己协调有关部门、单位的事情。如果购房合同中有约定，那么不承担逾期责任，如果购房合同中没有约定，那显然不是逾期交房、办证的理由，这种情况下，开商最好和业主进行协商解决，如果达不成一致，业主起诉后，法院首先会调解，调解不成就只好判决。这种纠纷案，依据双方合同的约定，法律有着明确的规定，法院将依法判决。

　　对于调解，法院是按照互谅互让的原则，调解过程中，业主会做出一些让步，开发商将少承担一些赔偿责任。其实，判决对法院来说更简单，但对开发商来说，判决的赔偿数额一般会高于调解数额，开发商还得支付诉讼费、律师费，并不是一很好的选择。

　　对于通知业主办证，如果开发商尽了力，并且对于没联系上的业主，在主流媒体上发布公告，然后按时把所有资料递交给房产交易中心，那么因为业主原因，导致逾期办房，房产商将不承担逾期责任，不需要支付违约金。

　　对于由于政策、标准调整延误工期，导致逾期交房、办证，房产商可提交有关文件和证明给法院，法院作为调解或判决的一个参考；如果因恶劣天气原因延误工期，也可提交有关证据。

　　对于座谈会上，各方面提出的各种情况，芝罘区法院表示将认真讨论研究，近期形成一个处理此类案件的指导性意见。

　　格式化购房合同可以更改

　　座谈会上，有开发商提出，商品房买卖合同都是房管部门提供的格式化合同，不知铅字内容是否可以改动。

　　对此，房管部门领导解释说：为主管部门，房管局接到大量业主对开发商的投诉，而几乎接不到开发商对业主的投诉。可见，开发商是强势群体。因为开发商在预售阶段，业主没看到房子，有的却要交全款，这是不公平的，为了保护弱势的购房者，所以房管局提供了格式合同，让购房者知道自己的权利和责任，从而保障购房者的利益。如果开发商的房子办出了房产证，过了预售阶段，则不需要使用这种格式合同。

　　同时，商品房买卖是一种民事行为，一些内容可以在格式合同上进行更改，或者签定补充协议，将一些问题在合同中予以明确约定。

　　“开发商逾期交房、办证现象增多，一个很重要的原因，是开发商担心约定的时间太晚，会失去很多客户，影响卖房子。所以他们将交房、办证时间在合同中提前了。事实上，应该考虑各种因素，在预测交房、办证时间基础上延后一些，预留出一块时间，从而减少违约现象。”

　　房管部门与会领导强调，开发商不要认为是协助业主办证，商品房买卖是产权转移登记，开发商必须和业主一起申请办理房产证。希望开发商不要老想着怎么钻法律孔子，应切实考虑购房者的利益。

　　商品房买卖合同纠分案快速增多呈现五大特点

　　座谈会结束后，记者采访了芝罘区人民法院民一庭庭长王春萍。

　　民一庭负责房地产纠纷、物业纠纷、消费贷款纠纷几大类型的案件。据王庭长介绍，从近几年的统计数字看，芝罘区商品房买卖合同纠纷案件增幅明显。2010年全年收案907件，商品房买卖合同纠纷案件319件，占收案数的35％，比2009年翻了一番。到2011年3月22日，收案数达到449件（这个数字比去年同期上升了68％），商品房买卖合同纠纷案件收案229件，占收案数的51％。

　　“商品房买卖合同纠分案件逐年快速增长，其中又以逾期交房和逾期办证纠纷为主。”王庭长告诉记者，这一现象引起了法院的重视，经专题调研，发现此类案件有五大特点：

　　1、从诉讼主张看，主要是买受人基于出卖人逾期交房、逾期办证而主张违约金。第一种情况：买受人提起诉讼之时已实际接收房屋，亦取得了房屋所有权证，但交房时间或办证时间，或者二者均超出了合同约定的期限，买受人要求出卖人支付逾期期间的违约金；第二种情况，买受人提起诉讼之时实际接收房屋，但未取得房屋所有权证，交房时间或办证时间或二者均超出合同约定的期限，买受人主张逾期交房、逾期交证违约金，并且办证违约要求计付到出卖人协助办证之日止；第三种情况：买受人提起诉讼时，房屋尚未交付使用，超出了合同约定的期限，买受人要求出卖人交付房屋，支付逾期交房违约金。

　　2、从诉讼形式看，基本上是群体诉讼，由几名、十几名或者几十名、上百名业主共同委托1－2名律师在同一日提起诉讼。

　　3、从诉讼标的额看，每个案件在几千元、几万元甚至几十万元不等。

　　4、从矛盾程度看，完全可以调和，但涉及面广，观望者众。

　　5、从买卖双方签订的买卖合同看，基本上都是统一的文本合同、项目条款基本一致，只是部分条款处留有空档，供当事人自行约定，交房日期大多约定了具体时间，而办证时间的约定不一，有交房之日起90日、160日、180日、365日不等。违约责任计算标准，有的约定为已付房款的日万分之一、万分之三、万分之十，还有的约定为同期银行存款利率、逾期贷款利率等等。

　　法院慎重对待此类群体性诉讼

　　王春萍表示，法院对这种案件，考虑的不仅仅是几个案件、十几个案件，还要考虑这些案件背后是不是还存在类似情况相当数量的隐形纠纷，考虑法院的处理结果是不是会产生示范效应，引发更多的诉讼，是不是会激化矛盾，是不是会影响房地产企业的健康发展。

　　在审判资源的配置上，民一庭由审判经验丰富的副庭长担任审判长，组成合议庭审理，以利于全面了解案情、查明事实，并与双方当事人进行充分的沟通、释明。另外，在案件的实体处理上，相关的法律法规、司法解释比较明确，买卖双方合同约定、责任界定也比较清楚。考虑到此类纠纷涉及面广、社会影响大，买卖双方又存在很好的调解基础，为了最大限度地衡平双方当事人的利益，不致于引起更大的负面反映，法院倾向于调解解决，由双方当事人在互谅互让的基础上、达成一致，实现共赢。但由于种种原因，调解有时并不顺利。

　　最后，王春萍说：“我们希望通过座谈会，充分了解产生这类纠纷的原因，探寻妥善解决此案诉讼案件的有效途径，也希望存在违约行为的开发企业能够积极面对，做好其他业主的解释、说服工作，诉讼外圆满解决隐形纠纷，更重要的是希望开发企业能够加强风险的预估和防范风险的能力，比如说签订买卖合同之时，开发企业应对自己是否能够履行合同约定的义务有充分的预计，防患于未然，减少并最终杜绝此类纠纷的发生。”