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烟台楼市“泡沫论”兴起 其中真相到底为何?

2018-07-18 13:40:54    来源:ythouse.com    作者:webmaster    分享到:
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有一个段子这样说,等房价降了,我就买房和你结婚。女朋友听完,心里凉凉,她想,这大概是最委婉的分手了。大家都不相信烟台房价会降,近期又有人说烟台楼市泡沫太大,迟早要破……看涨与看衰,各有支撑,也越来越耐人寻味……

房价收入比持续扩大 造成“买不起”

对于目前烟台的楼市,许多人开始看衰,有的自嘲,“快涨,涨到10万一平。”有的愤懑侥幸,“买呀,泡沫马上就破了,看以后怎么办。”而造成大家“买不起房”的一大原因是,房价涨了,工资没跟上。

齐鲁人才网统计2018年山东省一季度薪酬及涨幅分析,山东有7个城市,平均月薪超过5000,烟台低于这个水平,为4953元,排名17地市的第12位。该薪酬较2017年全年的平均薪酬4576元,仅上涨377元。

在这期间,烟台房价上涨多少?2017年烟台商品住宅成交均价7685元/㎡,2018年3月均价则为9290元/㎡,涨1605元/平方米。而2018年6月,烟台商品住宅均价继续走高,达9679元/㎡。从房价收入比来看,比值扩大。而合理的房价收入比在4-6之间,烟台房价之于购房者压力巨大。

7年楼面价稳定 房价明显拉升

“拿的地不到两千,房子却卖一万二,这得挣多少?”购房者抑制不住对高房价的埋怨,并以此为依据,表示烟台楼市的泡沫太大。


(数据由烟台锐理数据提供)

从近几年烟台楼面地价与房价走势对比来看,截至2018年上半年,楼面地价十分平稳,均不超过2000元/㎡。但房价却在2016年之后出现巨大拉升,商品住宅均价也由一贯的六字头涨至七字头,而后到2018年上半年的九字头。

正如网友所说,老家的房子十几年来都是2000元/㎡,结果在不到两年的时间里一下子涨到了五六千。市场的变化,让购房者猝不及防。

与此同时,多数楼盘项目表示,房价不能单看楼面价,材料、人工费等都在上涨,还有品牌溢价成分、供需影响等。“购房者不要拿着楼面价不放抱怨房价高,如果有能力,赶紧上车才是明智的。”

或许真的,改变不了就去适应它。“有钱人多的是,只是苦了那些刚毕业的孩子。”

随供应补齐 楼市将步入健康

在大家看来,工资收入水平赶不上房价,就是泡沫;楼面价2000,房子价格远超楼面价3倍,就是泡沫。在业内人士看来,烟台的楼市泡沫,要主要从供需结构方面考虑。“理解楼市泡沫,不能仅从工资收入和楼面价来判断,主要看供需结构。”

近年,烟台人口净流入减少,第三产业相对薄弱,但由于一线城市限购,外地购房者大量涌入,楼市成交结构的变化不是由本土市场的供需决定,改由外部因素决定,所以泡沫产生。他提示,“房价上涨提前透支了接下来的购房需求,谁来接盘是个问题。”


(图片来源于网络)

“房地产调控以维稳为主,政府是不会让泡沫破的。能否出台调控政策未知——怕只能由市场自己消化……”业内人士说。

“三四个月工资才够买一平米”“刚需已经刚不起”,当下烟台房价让部分刚需难以承受,因此有人说烟台楼市泡沫太大,马上就要破,或是幸灾乐祸,或是房价高压下的解脱。而楼市泡沫不是单看工资收入和简单的楼面地价乘以3,购房需求和房源量的匹配才是重点。或许,随着供应补齐,楼市有望步入平稳。


政府房住不炒的决心依然不动摇,或许市场热度还会持续一段时间,但留给投机者的时间不多了。在接下来一段时间,靠买房赚差价、短期变现的行为将受阻碍。刚需上车,投资者三思而后行……


 


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