从去年开始，全国各地的楼市限购成为大家茶余饭后的谈论话题，房价更是成为绕不开的主题。近几个月来，烟台的房价也成为热议，许多购房者感叹“买不到房子”“价格涨得太猛”……而市场的真实情况是怎样的呢？

楼面价/15%-30%≈烟台楼盘价格

房地产市场短期看库存，中期看土地，长期看人口。之前我们讨论过库存（附链接），今天来看土地。

今天我们谈论土地不看土地供应情况带来的长期库存对房价的影响，而是看土地成本。

土地成本是构成楼盘价格的一大因素，拿地价格的高低直接影响楼盘价格。有的城市，土地成本可以占到楼盘价格的50%，比如郑州。烟台的土地成本占比没有这么多，多数楼盘在15%-30%之间。通过土地招拍挂信息可以算出地块的楼面价，进而可以粗略估算出楼盘的价格区间。

拿地成本高，楼盘价格自然提高，但反推并不成立。除去土地成本，无外乎就是建设成本、营销成本、各项税费等，而有的楼盘溢价过高，就需要购房者擦亮眼睛。

当然，LV价高却广受欢迎，这就是品牌溢价。除去土地等各项成本，烟台一些楼盘也不排除有品牌溢价效应，价格高有高的道理。

莱山一中附近楼面价一览

2017年，烟台土地市场上比较活跃的区域主要是莱山区东部与高新区交界处、开发区，以及市中心的几个棚改地块。市中心的棚改项目暂且不论，开发区的地块较为分散，我们暂来探讨一下莱山区东部与高新区交界处，即以莱山一中为中心5千米范围的辐射地带。

这张图表就是区域内楼盘的楼面价示意图，9月挂出的大庄地块（地块位置与万光中华城重合）起始楼面价为1810元/㎡，之前一期售价8200元/㎡。万科翡翠湾地块去年成交，楼面价2151元/㎡，首次开盘价格为9700元/㎡。滨海大社区二期改造由恒大接手，据了解楼面价1500元/㎡，而一期金地格林世界高层之前售价为7.5k左右。

莱山一中南地块最终由北方置业竞得，楼面价2105元/㎡，对面金海名园目前售价9300元/㎡，东侧中海国际社区均价9000元/㎡。备受关注的文经学院南地块挂出时的起始楼面价为2607元/㎡，后终止交易，重新竞拍时间暂未公布。力高阳光海岸正在销售整个大地块东侧的楼座，楼面价为2036元/㎡，目前均价7500元/㎡。兴盛铭仕城位于高新区南部，二期地块楼面价为1283元/㎡，之前一期售价6300元/㎡。

多数楼盘楼面价在2000元/㎡左右，根据土地成本在楼盘价格中所占的比重，楼盘理论上应该卖多少钱，大家应该心里有数。少数楼盘楼面价不过2k，却能够卖到8k+的价格，值得购房者深思，还需谨慎购买。

楼面价作为开发商的建设成本之一，能在一定程度上反映楼盘价格。目前房价合不合理，房子该不该买，区域内哪个楼盘物有所值……都能够从楼面价上判断一二。一些网友抱怨烟台房价“疯长”，而市场反馈出来的数据并非如此，烟台的土地成本并未高到让房价“高攀不起”的地步。莱山一中周边如此，烟台其他区域也同理可证。

对于应该买哪个楼盘，哪个楼盘性价比较高，看完这篇文章，我们应该心里有数了。