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烟台楼市真相!解开“没房买”谜团

2017-08-31 11:05:20    来源:ythouse.com    作者:webmaster    分享到:
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“稳健”是所有行业发展的长久之计,房地产也不例外。回想从去年下半年开始的楼市“疯狂”,犹在昨天,但已成历史。近几个月来,从国家到地方,政策不断,遏制投机行为,让楼市回归理性。烟台也不例外,前有严格限制开发商涨价,后有房地产十二条,让市场降温。

政策已行,市场如何?据锐理数据近一周数据显示,烟台商品住宅成交数量和均价双双下降,去化周期升至11个月,房产交易网上有大量未售房源。但是,为什么大家还是觉得“没房买”“还在涨”呢?那么,烟台楼市的真相到底是什么?

截至7月底烟台库存仅剩5个月

楼市走向先看库存,库存作为“货源”直接影响购房市场和成交价格。


统计数据来看,今年年初,楼市新增面积和成交面积均较低,市场冷淡,受销量较低影响,去化周期为十几个月到二十个月。从3月份开始,楼市成交企稳,成交面积都在50万㎡以上,去化周期直接减至9个月。5月份成交继续突破,成交面积74.5万㎡,但新增供应面积仅为33.3万㎡,供求比低至0.4(0.8<合理供求比<1.2),去化周期缩短至6个月。6月成交有所下滑,去化周期略微上升,为8个月。但是,截至7月底,烟台住宅的去化周期已降至5个月!

再看区域,同样截至7月底,烟台六区的去化周期分别为:莱山区和高新区为10个月,芝罘区和牟平区为7个月,福山区为6个月,开发区受成交量较高影响,去化周期仅为2个月!难怪大家觉得“没有房子可买”——从年初到近期,烟台的住宅库存已大批量去化!


8月库存增加 为什么更“无房可买”

8月最新数据显示,近4周库存量大增,去化周期一改前几个月份的“严峻”局面,每周显示的去化周期都不低于9个月。8月第二周由于没有新增供应面积,直接拉低了供求比。同时,去化周期也成为4周中的最低,为9个月。而之后两周,去化周期连续增加,8.21-8.27去化周期竟高达11个月。


11个月的去化周期,还买不到房子?不科学!——大家一定是这样想的。这到底是怎么回事?

查看烟台房产交易网发现,大受购房者关注的保利爱尚海竟然没有一套网签数据,同样的情况发生在富力湾身上。而据了解,两个品牌大盘在开盘之前就已囤积了大量意向客户,僧多粥少,“抢不上”。同时,开盘后项目释放的信息也是“全部售罄”。售罄无网签,这就是问题的答案。这些实际已售出但在数据上“未售”的房源都为当前的“库存”做了贡献,延长了去化周期。


那么,这些“虚假房源”怎样影响了库存数据呢?

保利爱尚海售出未网签的面积为1.5889万㎡,富力湾售出未网签的面积为8.1247万㎡(截至8.31),在周成交面积中加上这两个数字,为18.81万㎡,同时在库存量面积中减掉这两个数字,为405.79万㎡。这样算出,截至8月27日,烟台住宅的去化周期为5个月!这就难怪大家还是感觉房子少了。

后续楼盘补货解渴“买不到”

以上我们说的都是显性库存,那么,还有隐形库存。看到库存仅剩5个月,大家且不要慌张,烟台即将有一大批新楼盘来“解渴”。

进入2017年以来,政府在棚改方面持续发力,划定了多个改造片区。棚改项目不但可以改善村民生活,还为市场补充了大量房源,增加现有住宅存量,缓解库存紧张局面。

芝罘区范围内,中心城区的慎礼片区、经纶街地块、弘宝大厦区域都将进行改造,缓解市中心库存“干涸”的现状。其中,慎礼片区规划用地总面积约为8.2公顷,增加库存数万平方米。经纶街和弘宝大厦地块项目建成后也将贡献住宅万余平方米。8月初,北马路大庙地块出让,建筑面积约为14万㎡,体量也十分可观。幸福片区距离中心城区较近,配套交通条件良好,其中也将有新项目产生。幸福南路以北、化工路以西被划为芝罘1号征收项目,也将提供大量新品住宅。芝罘区南部也将新增住宅供应,东林、北上坊等将进行旧村改造,为定居芝罘区的购房者提供高性价比的房源。

如此,在棚改的快速推进过程中,芝罘区7个月的去化周期将不至于这般紧迫。


莱山区的“房慌”困境也将被化解。从隐形库存来看,莱山区的新房供应量非常大,购房者在未来一年内有大量房源可选择。综观莱山区的地图,将会有十多个旧村被改造,新增住宅体量巨大。西部山海路沿线,从北至南,远陵夼、陈家、界牌、解家、曹家庄等都在棚改名单之上。目前,陈家已摘牌由祥隆地产开发,进展迅速,案名定位祥隆·山海大观都会里。东西方向,沿港城东大街往东,沟北、大郝家都是不错的位置。还有刚刚被碧桂园接手的凤凰山庄,有可能成为区域内的一个中高端楼盘。莱山东部,三滩区域的棚改体量也较大,孙家滩、于家滩、孔家滩都将提供大量房源。其中,孔家滩一地块——福地观海城项目已开始动工,预计下半年会有开盘动作。此外,金地格林世界的大二期也宣布即将开建,也是一个不错的选择。由此看来,从下半年开始,莱山区将会陆续补货,而且,楼盘从中低端到高端,从刚需到改善都有涵盖,购房者将有较大可选空间。


2016年上半年烟台商品住宅累计供求比为0.71,2017年上半年累计供求比为0.67,同比下降。这说明去年政府提出的“因城施策”“去库存”已取得一定效果,购房需求被激发。但库存过低则会挫伤刚需,不利于市场持续发展,而烟台接下来即将铺开的大批棚改项目将降下“及时雨”,填补库存,释放购房需求。


 


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