1196万平米，这是烟台商品房最新的存量数据，去化周期已增至45个月……

　　尽管一季度烟台楼市回暖明显，但基于这高企的库存量、吃力的去化速度，开发企业也开始彷徨，急于寻求去化库存的方法。

　　在此背景下，一场“及时雨”论坛顺势而生。4月27日下午，克而瑞烟台机构联合烟台新浪乐居，在芝罘万达营销中心，举办烟台社区商业优化暨项目营销战略高峰论坛。知名专家、港城房产大咖、各家媒体齐聚一堂，高峰论剑，观市场之势，解库存之忧。

　　数据：烟台商品房存量千万方  社区商业风险最大

　　论坛第一环节，克而瑞烟台机构负责人周美云为大家分享了2016年一季度烟台房地产市场情况。

　　2016年一季度烟台商品房成交量80万㎡，同比增加27%；市场回暖速度较快，且周度成交量达到了往年金九银十周度成交量。但整体市场并不是这么乐观，市场竞争风险依然严峻……

　　截止至3月底烟台市商品房存量达1196万㎡，存销比45个月。福山区是烟台六区中风险相对较低的区域，牟平区是六区中风险最大的区域。洋房产品是各物业类型中风险度最低的产品，去化周期为25个月；烟台市商业库存250万㎡，在各类产品中风险最大。

　　在商业存量中，其中社区底商的存量最大，目前面临着“售不动租不出”的尴尬局面。

　　营销：注重细节+执行力  逆势而为敢为人先

　　虽然市场在回暖，风险在缓解，但面对1196万㎡如此之高的库存量，对于这个每年人口增长率极低的三线城市烟台来说，去化仍较为吃力，传统的以价换量已不适应企业战略的需求，那么我们该如何去化库存？如何营销以后的产品？如何操作未来的楼盘？在互联网+的时代，我们在营销策略上有哪些改变？

　　克而瑞全程营销事业部副总经理戴金鑫老师为大家分享了项目营销战略方面的纯干货。

　　戴金鑫表示，去库存房产销售，就像一个永远打不开的表盘，你看着它一点点往前走，但是你不知道它的机理是什么，也不知道它下一秒走的快还是慢，这是我们今天尤其在烟台这样一个特殊的市场里面会遇到非常严重的问题。而现在，如果有风口，就解决风口下的问题，忘掉宏观数据、忘掉政策导向，搁置换客户、搁置换产品。

　　戴金鑫指出，白银时代的明显特征就是营销机会的碎片化，并从逻辑、推广、拓客、案场、目标、竞争六个方面讲解了如何开始优化执行项目营销。朋友圈怎么发才能不被拉黑，电话call客选择什么时间才是客户最愿意接的时候？这都是需要用新思维认真考虑的问题。他还强调，窗口期，开发商降价并不是好选择，售价维持稳定、感受价格往上涨才是正确做法。如果时间窗口来了，那就——“逆势而为，敢为人先；起风了，张开帆（执行）；风大了，加固桅杆（价格策略，推广配合）”。

　　随后，在由烟台新浪乐居总经理宫照栋主持的去库存难题圆桌讨论中，融科迩海营销总监董巍、中建悦海和园营销总监杨益峰就年后项目的热销分享了经验，也让大家更加明确了目前项目到底应该怎么往前走，怎么打赢销售战。

　　董巍表示，“牟平这个区域，关键是要有自己的信心。去年一整年融科的成交量97套，今年到现在却已经成交了150套。这是融科在战略、物业、营销体系的调整，也是快速抢占的一个先机。”杨益峰也分享称，去年中建洋房的销售一年卖到五千万，但最近这两个月就卖到三千多万，跟去年比有一个非常好的增长势头，这个势头来源于两点，一是营销的功夫不只是在室外，二是营销策略要注重差异化打法，抓一个点打透、深耕。

　　探究：售不动租不出  社区商业究竟如何往下走

　　在当前经济调整、换挡以及互联网思维对地产的冲击下，商办类物业在全国市场都是风险较大的一类产品，特别是商业目前面临的是结构性过剩的现状，我们不得不面对去化库存中的另外一个难题——社区商业如何优化。据克而瑞统计，烟台市六区截止至一季度商业库存高达250万方，其中社区商业占比90%，去化周期长达17年。

　　社区商业“售不动租不出”一直是困扰开发企业的重要难题，那社区商业到底该怎么做？重点做什么呢？

　　上海万街1号街首席品牌官陶亮在论坛上为大家详细解读社区商业如何优化。在他看来，现阶段，社区商业潜力大，但生态圈却过于混乱。真正的社区商业要考虑居民的便捷度、体验感、互动感，注重吃喝玩乐行，如儿童教育、餐饮、果然有趣、24K主题歌城、言几又（创意书店+轻餐咖吧+路演社交）、MO+（城市综合病治疗方案）、星工厂（联合办公&文创园，针对性高区招商），同时维护社群圈，如微信群、粉丝聚会，切实贴合社区居民的真实需求。

　　陶亮认为，基本上有很大一部分做社区商业的开发商迫于无奈，咱们以前所有做的都是开发逻辑，我的住宅是按照产品来卖，那我的社区商业也是按照产品来卖，卖完之后我不管了，我去开发下一个项目，但是我们突然发现黄金十年过去了，我们的这个东西没那么好卖了，房子不是这么好卖的，这个时候如果你做好社区商业，做好商业配套，会对你卖房子是有帮助的。

　　目前壹号街品牌在2年不到的时间内已从仅有1条街，2万方体量迅速发展成26个项目，近50万方体量的创新型社区商业品牌，经营管理资产达150亿元人民币。

　　后记：只有找对了问题，才能想出办法解决。去库存，不是一己之力，而是需要多方共同努力才能打赢的持久战。