营改增，在2012年开始试点实施以来，终于波及到了房地产行业。在5月1日正式开始实施之前，小编带你简单了解一下，什么是营改增，以及对房地产行业到底有哪些影响。

　　何为营改增？

　　营改增，顾名思义：营业税改增值税。2011年国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发试点方案。2012年1月1日在上海交通运输业和部分现代服务业正式开展试点。房地产被纳入营改增行列是自2016年开始，并且在2016年5月1日开始实施。

　　房地产营改增细则

　　24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　解读：按照之前公布的政策，营改增后房地产适用11%的增值税率，网上据此计算的税额是相当高的。根据营改增细则，购买不满2年的二手房按照5%的征收率全额缴纳，这比之前预期低了很多，甚至比现行的营业税还要低一点，基本平移了现行二手房交易营业税政策，延续了优惠政策，对房地产市场不会造成明显的影响，有利于房地产市场的稳定。

　　烟台：引发房产交易狂热

　　进入4月份，随着营改增落实的日子加快，烟台市场出现了房产交易的狂热现象。中心区二手房交易、过户从3月至今呈现“井喷”之势，连日来，烟台市房产交易中心门前市民排起长队，平均每天千余人次进出大楼办理业务，7点半开始排队，10点出头，上午的业务预约便已排满……

　　忠告：市民如果等新政落地后再来办理业务，缴纳的税费原则上只会更低，而不会更高。‘营改增’不会提高过户税费，新政全面推开后，新房、二手房买卖的税费都没有变化，购房人无需跟风。”

　　商业地产迎暖风

　　“营改增”相关规定显示，房地产开发企业销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，税率为11%。土地成本能否抵扣是“营改增”实施后对开发商影响的关键。

　　在给定土地成本情况下，建安成本相对较高的项目，比如精装修或使用高档的建材，“营改增”后获益程度更大。这意味着，原先致力于精装修或偏高端住宅产品的房企，“营改增”之后获益程度会更大一些。

　　营改增后二手房交易税只降不涨

　　二手房交易政策的变化，触动每一个交易者的神经。事实上，此次营改增后，二手房交易流程、地点保持不变，而两年以内的房产交易税负实际略有下降。

　　以此次营改增后“不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税”的政策计算，如一市民购买了一套售价150万元的住房，营改增后，该房产应纳税额将比现在节省3600元。而个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，过去是免征营业税，现在改为免征增值税，从减税力度看，没有变化。

　　烟台业内：营改增影响主要对二手房

　　同策房产咨询股份有限公司策划经理李振宇告诉小编，在他看来，营改增对烟台楼市的影响，主要来自于二手房，就是二手房交易时需要交的税少了。从大的方面讲，房地产行业纳入营改增试点后，房企拿地的税务成本降低，可从根本上降低房企的部分开发成本和融资成本。而且，随着整体楼市的回暖，二手房市场也表现出较高的热度。交易营改增后，减少税费的支出，降低改善置业的换房成本，有望借此促进改善市场进一步升温。

附：营改增五大利好

　　利好一：地价直接抵扣。“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”

　　利好二：在建工程抵扣只分两年。适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

　　利好三：二手房出售省钱。关于个人二手房交易，已经流传几天的营业税政策平移到增值税的消息被证实了：不满2年按5%，满两年免税。

　　利好四：可分可合，房企有更大的腾挪空间。如果以单个项目、单个城市进行申报，很有可能会出现进项和销项不匹配的情况，如果以总公司为单位进行申报，如果公司统筹能力不足，又很可能会出现管理上的困难。现在出台的新规相对自由，可以由省内总机构汇总申报，可分可合，根据各自企业情况的不同，大家都有了更大的腾挪空间。

　　利好五：房企兼并重组基本免税。目前，地产行业在大变局中，兼并重组乃至强强合并，都成为常态。每次合并必然涉及到财产的大量转移，如果要收税，税负肯定很重。新规出来以后，资产重组过程中，房企最大的资产土地等是免税的。