经过10余天适应期，央行、银监会在国庆前夕发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》逐步开始在烟台部分银行落地。有的银行已经执行了新的认定标准，认贷不认房，也有一半的银行目前仍然执行老政策，但绝大部分银行首套房贷的利率为基准利率。昨日记者对烟台银行进行调查采访。

　　8家银行房贷还清再购算首套

　　自今年9月30日，央行和银监会联合发文，确定“首套房”贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，出于“改善性需求”再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　从调查的情况来看，烟台16家银行中有7家银行既认房又认贷，还有8家执行央行新的认定标准，还有一家银行目前没有具体的个人房贷业务。

　　包括农行、中行、建行、交行等大银行在内以及中信银行、浦发银行在内的中小股份制银行，还有本土的烟台银行首套房认定标准目前都执行“认房又认贷”的标准。所谓的认房又认贷是指，在烟台房管部门能查询到个人已有房屋信息，认贷是指在人民银行征信系统能查询到贷款记录，无论是否还清。

　　“只要符合这两样的任一条件，贷款都不适用首套房贷的优惠政策，要按照二套房或者三套房来处理。”这7家银行房贷部门大都如此答复。

　　不过也有的银行具体问题具体分析，“要是能证明自己原来的房子已经出让，欲购买改善型住房，那么也符合首套房贷政策，关键是这个证明。”莱山区农行一家支行负责人告诉记者。

　　10月8日，工商银行烟台分行接到上级行通知，开始执行个人住房贷款新政，尝了烟台房贷新政的头啖汤。截至目前，烟台有一半的银行已经执行了央行的新政策，中小型股份制银行例如招商银行、光大银行、华夏银行、农商行等最大变化体现在首套房认定上，“认贷不认房”：“只要你贷款还清了，再买新房也算首套房。”

　　而在执行央行新政的基础上，招商银行和邮政储蓄银行进行了相应细化。邮政储蓄银行表示，“是否适用首套房贷，除了贷款还清之外，还要看名下有几套房子。如果我们从房管部门获得的信息，贷款人手中有两套房子或者两套以上的房子，那么即使贷款还清了，也不适用首套房贷，贷款比例也要上浮到5-6成，贷款利率实行基准利率，如果原有的贷款没有还清的话，新的贷款利率就要在基准利率的基础上上浮10%。”招商银行则进一步明确：“只要贷款还清了，手中有一套房、二套房的房主再办房贷，也适用于首套房贷。”

　　工行对拥有2套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款最低首付款比例为30%；对拥有3套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款最低首付款比例为40%。

　　而渤海银行还放宽了审批标准，“外地人在烟台购房者，不需要本地一年期的劳保证明了。”

　　银行95折优惠房贷利率现身

　　虽然有一半的银行执行了央行新的认定标准，但是关系到银行自己切身经营上，几乎所有的银行出奇一致地没有调整首套房贷利率，在采访的16家银行中，不管是否执行央行的新政，大部分银行首套房贷的利率都是基准利率。

　　没有执行新政的中行、农行等7家银行称，对优质客户例如在本行有一定存款的或者身份是公务员、教师等职业的实行基准利率。但是从采访来看，大部分银行都表示，“基本上大部分申请人首套房贷执行的利率都是基准利率。”

　　而执行新政的银行称，省行或者总行公布的信息中，调整的只是认定政策，利率与此前的利率标准一样，也是基准利率。

　　部分银行表示，虽然现在执行基准利率，但是近期内很可能会调整。一家中小型股份制商业银行的房贷部门负责人说：“我听省行说，首套房贷近期有可能让0.2折，也就是基准利率的98折，6.419%。”

　　而招商银行烟台分行的工作人员答复称，很可能这几天就会调整。在采访中，还有一家银行表示，金卡以上的优质客户的首套房贷可以放宽到95折，但是这样的客户非常少，大部分客户还是基准利率。

　　大部分银行房贷部门表示降低利率比较难。“现在的资金成本太高了，银行的定期存款在基准利率的基础上上浮了10%，如果取消的话，很可能会面临部分存款搬家。而现在的理财产品的收益率，50万元300天的就达到了6.2%，接近了5年期的贷款利率。”

　　还有一家银行的负责人称，中国银行发行的首单400亿元中资优先股，票面利率就是6.75%！相比这个，6.55%的五年期贷款利率还有下降的空间吗？

　　根据各家银行的反应来看，到年底首套房贷利率7折优惠、8折优惠基本上属于无望。“有折扣，但是不会一步到位。目前5年期存款基准利率是4.75%，5年期贷款基准利率是6.55%，如果银行给首套房贷客户七折贷款利率的话，那就是4.58%，做一笔业务银行要亏损0.17个百分点，这还不算烟台一年期以上定期存款上浮10%的情况，那样的话亏损更多。”

　　98折、95折利率优惠能差多少钱

　　根据工行、中行反映的情况来看，从国庆节之后，前来咨询的客户明显增多。“大都关心利率打不打折，什么时候打折，还有一部分人从9月下旬填了申请，现在要求取消，等到优惠利率出来之后再申请。”一家银行的个人金融部经理透露：“不仅我们在观望总行、省行、其他兄弟行的信息，申请贷款的客户也在观望。不过从我们行的情况来看，首套房贷的认定标准对市场影响很大，而贷款利率对市场影响小，毕竟认定标准是可不可行的问题，而贷款利率是可行之后多寡的问题。”

　　那么优惠利率和不优惠能差多少钱呢？按照目前各家银行的贷款区间来看，大部分人的贷款数额集中在20万左右。按照贷款总额20万元、贷款期限10年，等额本息还款法为例，分别以基准利率、98折、95折优惠利率计算。

　　20万元10年基准利率为6.55%，10年本息合计273126.11元，其中利息73126.11元，每月还款2276.05；98折优惠利率为6.419%，10年本息合计271527.07元，利息71527.07元，每月还款2262.73元；95折优惠利率为6.2225%，10年本息合计269138.72元，利息总额69138.72元，每月还款2242.82元。

　　根据计算，98折优惠利率的房贷要比基准利率少缴1599.04元利息，而95折优惠利率的房贷则可少缴3987.39元。