在经历了2012年平淡之后，烟台楼市最终在2013年迎来全面回暖。自2月份以来，烟台市新建商品住宅价格便呈现出同环比价格双手上涨的走势，而在新房价格持续上涨的带动下，二手房价格在6月份也呈现出同环比双双上涨的趋势。

　　在价格上涨的同时，烟台新房和二手房成交量也创出各种新高。可以说2013年烟台房地产应该是挺热闹的一年。

　　刚需释放

　　新房连涨10个月

　　在一系列房地产调整政策的发酵下，烟台楼市在2012年遭遇了价格下滑、成交萎缩的被动局面。尽管经历了一年的冷淡，但烟台楼市价格并没有出现大幅降价的情况，而之前长期持观望态度大量积压的刚性需求开始在年后缓慢释放，烟台新建商品住宅价格从2月开始呈现同环比双涨的局面。

　　从2月开始，新建商品住宅价格同环比双涨的走势便延续至今，同比涨幅更呈现出逐月扩大的特点。据国家统计局11月公布的数据，烟台新建商品住宅价格环比上涨0.6%，同比上涨8.5%，连续第10个月呈现同环比双双上涨的走势。而同比涨幅更是在年内首度“破8”，达到年内的最高值。

　　除了适合刚需购房者的中小户型，部分改善型购房者也逐渐出手购房，推动90平米以上产品价格同样逐步回暖。

　　成交增长

　　支撑房屋价格走高

　　价格的稳步上涨，离不开成交量增长的有力支撑。在经历了一季度的稳步回暖，烟台楼市成交量在5月迎来了今年的高峰。据水母网同策数据显示，5月，烟台六区新房成交4558套，环比上涨68.4%，在当时创下2011年以来月度成交最高峰，成为不折不扣的“红五月”。

　　“大量刚需楼盘在5月集中入市，恰恰迎合了积压已久的刚性需求，使得刚需得到一次较大的释放，造成了楼市的火爆局面。”烟台金石顾问有限公司总经理陈哲说。

　　在此后的几月里，市区楼市成交量尽管有所起伏，但仍保持在一个较高的水平，且热度即使在被看作是传统淡季的年末也没有丝毫减退。据水母网同策数据显示，11月六区楼市共成交4972套，较十月的4310套上涨了15.4%；与去年同期成交2707套相比，更是同比上涨83.7%，成交量创下了2011年以来月度成交的新高峰。

　　除了市场需求保持一定热度外，房企的营销策略也在一定程度促成了11月成交高峰的出现。同策咨询研展部经理孙建波分析表示，今年7-10月份市区有多个项目入市，但一直在11月获得预售许可后才与选房客户集中签约，从而造成了统计数据的集中增长。

　　新“国五条”

　　致二手房交易火爆

　　在新房市场稳步回暖的同时，烟台二手房市场则在今年被一条房地产调控新政瞬间引爆。今年3月初，国家推出最新一轮房地产调控细则“国五条”，其中要求出售自有住房需要按转让所得的20%计征，这也被称为楼市调控十年来的“最犀利狠招”。

　　按售房收益的20%计征个人所得税，无疑大大增加了二手房的交易成本。烟台二手房市场瞬间涌入大量售房者、购房者，双方都想趁新规实施前完成过户，以避免缴纳更多的税费。烟台房产交易中心副主任姜宝华回忆说，“国五条”在3月初推出后，每天赶来交易中心的咨询市民从日常的50人次猛增至300多人次，受理登记的二手房交易有效材料从往常的30户增长至80多户，工作量呈现出爆发式的增长。

　　然而在随后推出的山东地方版“国五条”细则中，“二手房转让按20%缴纳个人所得税”并未涉及其中，烟台二手房市场也在4月中旬趋于稳定。然而3、4月份二手房交易的爆发增长，也带动了上半年市场交易量的大幅增加。

　　据国家统计局烟台调查队公布的数据，1-6月份，市区二手住宅成交面积为49.78万平方米，比去年同期增加了188.4%。

　　尽管政策效应造成的成交高峰逐渐淡去，但在新房市场的带动下，烟台二手房市场在下半年同样呈现出“量价齐升”的走势。尽管各月价格走势略有起伏，但根据国家统计局最新公布的11月数据，烟台二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨5.4%。其中，同比涨幅在年内首度“破五”，同样创下了年内最高值。

　　明年楼市

　　调控政策或差别化

　　包括烟台楼市在内，2013年全国房地产市场均迎来了久违的火热，这也让进一步加强楼市调控的呼声再度响起。然而世联地产市场研究部有关人士表示，从本次的市场周期来看，往往是一二线城市房价快速上涨，三线城市房价则保持相对稳定，一刀切的调控往往给房地产市场健康发展的城市带来负面影响。

　　因此，政府没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，而是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策。

　　调控政策趋于差别化，也使烟台楼市有望在明年避免政策“误伤”，继续维持目前的交易热度。不过市场的火热也吸引更多房企加速推出新品，这在原有库存量高企的情况下，势必会使明年的楼市竞争更为激励。

　　建源营销总经理薛跃利便认为，2013年是楼市比较丰收的一年，但也促使明年新盘供应量增长。随着楼盘的增多，项目之间、市区楼市各板块之间、区域之间的竞争也将更加激烈。

　　2013年楼市十大关键词

　　关键词1 新“国五条”

　　今年3月初，国家推出最新一轮房地产调控细则“国五条”，要求出售自有住房需要按转让所得的20%计征，这被称为楼市调控

十年来的“最犀利狠招”。

　　关键词2 恐慌购房

　　新“国五条”发布后，不少地区出现了二手房交易量猛增的现象，北京当月交易量暴涨20%。

　　关键词3 最简细则

　　新“国五条”后大多数城市出台的地方细则“温柔落地”。而包括杭州、南京、武汉等城市，其细则为一句话，大意为“房价增幅低于人均收入增幅”，被网友戏称为“一句话细则”。

　　关键词4 住房信息联网

　　住建部计划于今年6月底前，将全国住房信息联网扩展到县市一级，联网城市达到500个。现在已到年末，全国个人住房信息联网还未完成。

　　关键词5 地王频现

　　一线城市地王不断涌现，数据显示，截至11月底，北上广深四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。

　　关键词6 以房养老

　　9月13日，国务院印发文件正式提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，迅速引发广泛关注。

　　关键词7 房产税扩围

　　在十八届三中全会后，国家税务机关下发通知，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。房产税的推进，将对房地产市场产生很大的影响。

　　关键词8 不动产登记

　　今年11月20日，国务院常务会议提出，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，推动建立不动产登记信息管理基础平台、不动产登记信息依法公开查询系统。

　　关键词9 租金大涨

　　11月份，全国住房租金价格上涨了4.7%，值得注意的是，房租同比已经连续47个月上涨。

　　关键词10 全国齐涨

　　全年房地产市场的大致走势一直是上涨的状态。1至11月份，70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数分别是53个、66个、68个、67个、65个、63个、62个、66个、65个、65个、66个。