昨日，记者从市住建局获悉，今年烟台物业管理计划出台《烟台市物业管理招标投标办法》和《烟台市物业承接查验管理办法（试行）》两项新政。

　　这意味着，以后小区物业谁来干，将公开招标“选秀”，“草台班子”靠边站，有效规避部分开发商“指定”物业带来的弊端；物业公司在承接物业项目时，将明确承接条件，细化查验项目，理清各自的权利义务，避免因权责不清带来的“扯皮”问题。

　　招标选出好物业，“草台班子”靠边站

　　“住进新房2年多了，真让小区物业弄‘草鸡’了。”市民谢先生住在芝罘区南郊某小区，当初小区物业是开发单位选聘的，员工多是周边村里的。物业费多层每平米7毛钱，小高层以上1块钱，他认为小区物业的服务现状根本不值这个钱。小区三天两头停电，电梯经常坏，坏了多日无人管。

　　“冬天下雪了，物业也不组织清扫，到处积雪，老人孩子出来很不安全。” 谢先生说，现在业主嫌服务不到位，不少人拒缴物业费；物业称，收不齐物业费，服务哪能跟得上。双方都诉苦，小区管理陷入僵局。现在小区里住进不少人了，业主委员会至今未成立。“真希望重新选聘，让好物业来接管我们小区。”

　　让真正的好物业服务小区，像谢先生一样想法的业主，今年将有好办法实现这一想法。计划于年内出台的《烟台市物业管理招标投标办法》将提供坚实的政策平台。“‘招投标办法’已经起草完毕，正在进一步细化完善当中。”市住建局物业科科长王新文表示。

　　所谓“物业管理招投标”是指，以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人（物业公司）通过竞争的方式承接物业管理的活动。

　　物业管理招投标，谁来组织呢？ “办法”拟规定，新建商品房小区，在办理预售许可证前，由开发建设单位委托委托物业主管部门确定的物业管理咨询（招标代理）机构办理招标事宜。开标、评标活动在县市区物业主管部门确定的统一有形市场内进行。成熟小区成立业主委员会的，由业委会来组织开展，程序同上。

　　所有物业企业都可以参加招投标吗？物业企业资质等级不同，可参与投标的项目也不同。一般来说，资质越高可以参与投标的项目范围就越广。无资质、不参加资质核查或量化考核得分低于60分的企业，不得参加物业管理投标活动。以此，为信誉好的物业企业提供更广阔的服务平台。

　　谁能中标，咋确定？办法拟规定，参与招标企业要3家以上，综合多种因素进行现场打分。主要包括，物业企业的资质等级、管理业绩、社会信誉、从业人员素质、物业管理方案的可行性等多个方面，还拟设置现场答辩环节。最后根据综合打分排序，确定中标企业。

　　物业交接明确权责，杜绝相互“扯皮”

　　于先生所在的小区是二次供水，自来水公司只负责把水供到小区主管道。去年，通往他家楼栋的管网漏水，搞得楼下积水漫道。业主找到小区物业，物业称是开发商的管网配套质量问题，应由开发商来维护；开发商答复，是小区物业日常养护不到位所致。到底是谁的责任，物业和开发商互相推诿。最后，物业还是抱着怨气修好了破损管道。

　　今后，小区设备维修，开发商和物业扯皮的问题将得到彻底解决。今年，《烟台市物业承接查验管理办法（试行）》有望出台，明确开发建设单位和物业服务企业的权利义务。“物业承接查验”是指，在物业交付使用前，开发建设单位和物业服务企业按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业基础资料、物业共用部位、共用设施设备及相关场地等进行检查验收和交接的活动。

　　办法拟规定，物业企业在接收新的物业项目前，建设工程竣工验收合格，供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，能正常使用，应依有关规定移交有关专营部门（单位）管理；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求等等。

　　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务。