2012年末，烟台房地产市场并没有像往年那样进入“冰封期”，市区17个楼盘预计在12月新开，使年末楼市依然呈现出活跃态势。然而眼下已经进入12月下旬，市区仅7个项目开盘新推，开盘率仅有四成。

　　尽管开盘率较低，但在已经新开加推的项目中，均取得了较为理想的销售效果，部分住宅项目在开盘当日后便实现了200多套的成交量，数量有限的商铺项目则更为抢手，使年末楼市呈现出一片“暖冬”的景象。

　　淡季开盘销量并不淡

　　12月份，烟台市区共有17个项目预计开盘，较11月9个预计开盘数量增长了近一倍。然而截至目前，仅有7个项目开盘或加推，开盘率仅有41.2%。如果要达到100%的开盘率，那么需要有10个项目在本月剩下的4天时间里开盘加推，这显然是难以实现的目标。

　　尽管开盘率较低，但在已经开盘加推的项目中，大多取得了不俗的销售业绩。其中，在新开的5个住宅项目中，尽管物业形态不尽相同，但房价低、优惠大、性价比高的刚需户型成为销售主力。部分项目在开盘当日便实现了200多套的成交量，使年末楼市诚呈现一片“暖冬”的迹象。

　　隆城置业营销计划部经理高建表示，公司在福山区福海路的项目在12月中旬新推了3幢楼盘、近400套房源，在开盘当日便实现了近260套。“虽然与往年楼市火爆时相比，这个开盘成交数字并没有特别突出。但以往到了12月，很难见到这么多人买房，更别说能取得这样的成交量。”高建说。

　　高建告诉记者，70-80平米的刚需户型已经成为目前楼盘销售和成交的绝对主力。在推出的近400套房屋里，70-80平米的产品已经占到了70%以上；而在最终成交的房屋中，70-80平米产品所占的比例则接近9成。

　　旺铺需求年末现“井喷”

　　在住宅项目实现旺销的同时，商铺的需求则呈现出火爆景象。12月已经新开的7个楼盘中，有两个为商铺项目，分别位于芝罘区中心的南大街沿线和福山区奇泉路沿线。两个商铺项目在开盘后均成功大卖。

　　其中，位于福山区的商铺项目，凭借优惠的价格成功大卖，一期规划的近600套商铺，在开盘后仅剩不到100套房源；芝罘区中心的商铺项目尽管价格较高，但凭借丰厚的预期回报率，同样在开盘后实现了200余套的销售。

　　业内人士表示，尽管楼市依然处于调控中，但在股市低迷、基金收益率下滑、黄金价格频繁波动等不利因素下，社会投资渠道已十分有限。因此，不少投资者重新将资金投入楼市，不过考虑到调控政策对住宅市场的影响，更多的人更看好回报稳定的商业楼盘，这也使得年末推出的商铺项目大受欢迎。

　　楼市供需正脱离淡旺季反差

　　如果说有17个项目预计在12月新开加推，反映出开发商正摆脱传统的淡旺季营销思维。那么这7个率先开盘项目的旺销，则证明市场的购房需求已经日趋平稳，也不再呈现出明显的淡旺季区别。

　　高建认为，从2012年全年销售情况来看，烟台楼市已经呈现出“淡季不淡，旺季不旺”的态势，各月销量基本保持平稳，没有出现明显的大起大落。特别是在传统的“金九银十”，楼市销量反而因为假期出游市民较多，出现了小幅度的下滑；而在往年基本没有成交的年末淡季，则在房企积极新开加推的影响下，取得了较为理想的销售业绩。

　　对于楼市传统淡旺季格局的形成，烟台金石房地产顾问总经理陈哲表示，建筑工地通常要么在春节后气温回暖后开工，要么在气温凉爽的秋季开工。从工程进度上看，春季开工的楼盘往往会在9、10月份取得预售许可，秋季开工的项目则会在来年4、5月份达到预售条件。因此，房企通常会在这两个时段集中营销推广，纷纷筹划新开加推，从而形成了所谓“红五月”、“金九银十”的销售高峰。

　　然而随着房地产市场的发展，以及调控政策导致的库存量加大，目前烟台楼市在全年各月均有大量项目在进行销售推广。同时，烟台购房者也更加理性，受房企营销活动的调动和影响也非常有限，基本会根据需求自主选择购房时机。因此，楼市购买力的释放正趋于平稳，新盘入市的时机也在随之调整，传统淡旺季格局正逐渐被打破。

　　新盘销售将力拼“性价比”

　　尽管春节已经日益临近，但12月的楼市旺销还是给更多房企增添了信心，纷纷加强了走量消化库存的意愿。

　　高建表示，往年春节前夕，市民大多在忙于节日筹备，而使楼市销售陷入停滞。然而从2012年末的情况来看，在春节前的1个多月时间里，依然有希望实现一定数量的成交。因此，项目还是会应时加推，争取把目前的销售形势延续下去。

　　对于下一步的营销重点，高建认为，在原材料、人力等各环节开发成本上升的情况，新开楼盘能拿出的优惠空间已经非常有限。即使能承受更大的促销活动，一味调低价格也会对购房者尤其是老客户的信心造成冲击，不利于项目的长期发展。

　　在下一步的营销工作中，项目必须更加注重细节，通过提高性价比来吸引购房者。尤其是刚需客户已经成为目前的购买主力，这部分群体在购房后基本会在第一时间入住，他们更加关心周边的交通、购物、教育、医疗等配套设施。因此，新开楼盘必须要在配套设施完善方面下足功夫。