刚需购房者心动
　　“滴”的一声短信提示音响过,烟台一写字楼办公室里埋头工作的刘畅(化名)摸出了手机,“又是一个低首付,看来开发商真急了”,看着手机上刚接收的楼盘促销短信,刘畅回过头和同事讨论起来。这间办公室里都是还未成家的80后,走上工作岗位2年左右。工作之外,“房子”成了热门话题。
　　从10月开始,一场降低首付的市场营销,如同星星之火,在烟台楼市蔓延,从局部区域的个别项目,发展到大部分区域的十余个项目,从购房一成首付到购房赠首付。而根据记者调查,在已加入战团的十余家房企中,率先降低首付的是烟台本地企业,已加入战团的九成企业也是本土企业。当地业内人士称,面对走冷的市场,面对一线房企的巨大压力,这场前所未有的大规模降低首付营销战,是本土房企自我拯救的楼市战争。
　　从今年年初,刘畅和他的几个同事,就一直在各个楼盘里找寻,足迹几乎踏遍了从芝罘区到莱山区的所有在售项目。“是有相中的房子”,刘畅回忆,“不过感觉价格超出了承受能力,特别是首付,少的要十几万,多的要二三十万,我们刚工作,手里哪有那么多钱”。
　　十一长假,刘畅每一两天都要看一个楼盘,其间刘畅收到了铺天盖地的促销短信,除了一贯的97、98折优惠外,楼盘首付越来越低了,“高的首付不足10万元,低的首付只需要1万元”,刘畅心动了。
　　在办公室里与同事们的讨论中,刘畅这样说出了他的购房计划,他看中芝罘区一个楼盘,均价在6800元/平方米,一套80多平米两居室的房子约为55万,以前首付要16万,“现在首付两成即可,剩余首付款在一年内分两次无息还给开发商”,刘畅打算和父母一起凑上10万首付,剩下的6万块钱利用1年的时间还给开发商,减少了6万元首付,一下子觉得压力小了不少。但刘畅的同事还是觉得贵,“总价还是那么高,只是首付分开付了”。
　　首付一成或赠送
　　刘畅受到诱惑的低首付,是烟台一家开发企业最新推出的优惠。烟台当地房地产业内人士称,在上一个楼市低迷期2008年,“低首付”在多个大城市曾经盛行一时,但在烟台市场,只是零星出现,并不成气候。之后随着市场回暖,更是不见踪影。而在当前新一轮的楼市调控进入了僵持阶段,“低首付”又重新浮出水面,席卷烟台楼市。
　　业内人士大致描述了这场由烟台本地开发企业发起的楼市低首付渐进轮廓:在9月份之前,烟台市场上“低首付”只是个例,但进入十月份后,“低首付”从牟平区蔓延至福山区、莱山区、芝罘区、高新区、开发区。据不完全统计,到记者发稿时,烟台已有十余个项目加入了低首付行列,其中9成是本地企业开发的项目,市场上形成了一股“低首付”风暴,烟台业内人士评价,“无论是数量还是力度,在烟台楼市历史罕见。”
　　据了解,此轮楼市低迷期,最早承受不住压力,推出“低首付”计划的要数位于牟平区养马岛对面的“东海城”项目,这是由本地开发商烟台云海置业有限公司在养马岛片区打造的一线海景房。今年3月份,东海城推出“0元置业补贴计划”,东海城销售人员介绍,购房者只需交1万元充当首付款,其余房款全部贷款即可。起初东海城针对三室两厅的海景房推出“0元置业补贴计划”；随后,“0元置业补贴计划”升级,购房有车位基金、物管基金、健身卡等多重好礼；而随着时间的推移,至今“0元置业补贴计划”继续扩大,面积77至153平米不等的住宅,都在“计划”之列。
　　东海城推出“低首付”计划后,位于牟平区养马岛附近的慢城宁海、安德利迎海花园等项目也相继跟进,但与东海城不同的是,其中慢城宁海宣布,开发商“赠送”部分首付。在烟台楼市中,低首付也由此大致细分为三种模式,第一种为一到五万元首付,交房时开发商垫付部分免息一次付清；第二种为低首付剩余部分,购房者一年内分期免息还清；第三种则是开发商赠送首付模式。
　　目的回笼资金
　　“预计4年就完成的项目,到现在快6年了。”比起一年前,慢城宁海项目总经理吴惠明两鬓的白发又多了。
　　基于开发逾期、市场转淡的压力,在所有烟台本地房企推出的低首付优惠中,烟台新潮置业开发的慢城宁海项目是最早一批参与低首付的本地项目,而且力度很大。这个项目发起的“青年置业”计划中,100套50平米的一室一厅小户型公寓,包括家具家电在内,将被精装交付,基本实现“拎包入住”,这部分房源目前的销售均价为每平米5000元,贷款购房,3成首付正常为7.5万元。但参加“青年置业”计划,购房者仅需支付3万元,剩余的4.5万元开发企业赠送,购房者用购房后前5年的租赁权抵顶,此期间,前50名购房者每年还可在这个项目中,享受由开发商提供房源一个月的免费入住期。一次性付款购房客户,赠送的首付款从总房款中扣除。
　　以贷款购房为例,25万元总房款交付3万元首付,开发商赠4.5万元,贷款总金额为17.5万元,按商业贷款期限20年计算,贷款17.5万元每月还款本息金额约为1300元。不少烟台地产业内人士称,低首付在烟台普遍存在,但首付送一半以上在烟台乃至全省楼市实属罕见。
　　“我是个商人”,慢城宁海项目总经理吴惠明说,“赠送首付自然有经济上的考虑”。吴惠明算的是另一本账,采访中他称,之所以推出这个活动,主要目的为迅速回笼资金,活动中100套房源顺利出售,可回笼资金超过2000万,而这部分资金每年的财务成本在200万左右。此外,前5年中,他们还计划将这部分房源出租,回收租金贴补让利,“按照这本账算,开发企业让利,出让的实际是应该支付银行的开发贷款利息,对购房者、开发企业来说是双赢”。
　　显然这项优惠最主要的目的,是在楼市走低,调控持续的背景下,尽可能撬动刚需市场。吴惠明说,“青年置业”活动第一天,就接到50多个购房者打来的咨询电话,一周内就成交了几十套。
　　透支未来需求
　　烟台牟平养马岛近海,2010年前是一片荒滩,现在则是由龙湖开发的2000多亩别墅项目；在莱山,保利建设三十余万平米的香榭里公馆已进入市场,与这个项目相望的是中铁·逸都项目……作为一个未限购的沿海开放城市,烟台目前集中了超过十家的一线品牌开发企业。面对一线、省会城市的限购,三线沿海城市俨然成为一线房企的避风港。
　　王豪杰是烟台山水龙城营销总监,也是参与“低首付”本土项目的样本代表,对于“低首付”,王豪杰拧着眉头,说出年底冲量、回笼资金等一堆压力,然而对话中更多的则是对市场变化的无奈。
　　王豪杰说,因调控,山水龙城项目也受到影响,“投资群体基本消失,改善性购房群体也进入观望,目前支撑整个市场的只有刚需群体”,项目中一部分面积大的房源在很长一段时间内销售几近停滞。“低首付,对客户来讲,早早地选定了自己的房子；对开发商来讲,释放市场,回流资金,缓解压力”,但王豪杰也时常流露出担忧,害怕这种大规模的低首付,透支了未来的市场需求。
　　“低首付”在九十月份集中出现,还有一个重要原因是开发商迫于年底冲量的压力,但因为市场转淡,不少项目年初的销售任务已经无法完成,“奖金泡汤”是烟台楼市中不少从业人员必须面对的现实。
　　来自一线房企的市场压力,是烟台本土企业率先发起“低首付”营销的另一原因。慢城宁海项目总经理吴惠明说,2010年万科、保利、金地、中海、中铁等数十家一线开发商入驻烟台,迅速占领了烟台房地产市场的半边天,2011年以来,一线房地产项目大批量开盘,“养马岛一带有十几个新楼盘,龙湖开盘之前,养马岛对面高层售价在6500元/平方米左右,龙湖开盘低价入市,把客户都吸引去了,周围的楼盘一片死寂”。“率先降低首付,尽可能挽回客源,尽可能缓解本土房企面临的压力”,内对弱市,外迎“入侵”,力图自救,就成了目前烟台本土企业大规模采用的营销手段。