2010年底，中铁在烟台拿地时，周边楼盘价格在6500元左右；时至今日，中铁周边楼盘价格仍然在6500—7000元左右。烟台的房价高不高，是否已经探底？购房时机是否到来？中铁逸都、金地澜悦、容大东海岸的负责人为购房者“拨开烟台楼市迷雾”。

　　一年调控，烟台房价已降到底限

　　在限购、限贷、限价等史上最严的房地产调控之下，全国楼市的成交量呈下滑趋势，楼市进入寒冬。时近一年，全国楼市的成交量出现回升，烟台5月份的成交量达2300多套，“红五月”为市场注入信心。

　　烟台中铁置业有限公司总经理白锡华说，中铁置业在全国20多个城市开发的近80个项目，5月份的销售量基本上都大幅地上涨，中铁在青岛、长沙、三亚、沈阳的项目，5月份销售量都在300套以上。

　　白锡华从两个方面分析了烟台楼市“红五月”现象，一是刚性需求在一年调控之后，迫不及待出手购房。5月是传统的销售旺季，农历龙年又是结婚的高峰，这些都增加了购房需求。二是经过一年的沉淀，房价已经到了底限，再往下跌，开发商已承受不了。在房地产项目贷款受限很严的情况下，开发商为维持资金链，维持项目运转，采取各种方式促销，加大5月放量。

　　烟台的房价是否合理？白锡华举了个例子，2010年底中铁在烟台拿地的时候，周围楼盘的价格在6500元左右。现在，项目周围楼盘的价格还是在6500-7000元左右。烟台的房价是十分平稳的，经过一年调控房价已降至底限，处于理性的范围内。

　　烟台房价无下降空间

　　国家对房地产市场的宏观调控依然不放松，据国家统计局数据，烟台房价已连续8个月同比下降。房价是继续下降，还是会反弹上涨，成了笼罩楼市的一团迷雾。

　　日前在烟台召开的2012山东半岛房地产创新发展论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，土地成本、建安成本、财务成本的增加，使得房价有一块钢底板，大幅的降价很难实行。现在开发商在进行底部盘整，下半年房价会走平，甚至会缓升。

　　为度过房地产严冬，开发商控制成本来应对。中铁置业烟台项目售价6000多元，保本微利。金地澜悦和容大东海岸的负责人也都分析了项目的成本价和楼盘价，推出各种优惠政策来增加销量。

　　烟台楼市竞争激烈，开发商在不降低品质的前提下控制成本。开发商以价换量，打折促销、降价优惠是楼市主旋律。4、5月份销售形势好转，大部分开发商开始进行底部盘整，房价已无下降空间。

　　从中长期看，烟台楼市发展后劲足

　　烟台是山东省第二大经济大市，去年的GDP达到了4906个亿，在全国70多个城市中排在20多位。烟台的地理位置优越，是环渤海湾的中心。烟台的房价与大连、青岛不能相比，而在最早开放的14个沿海城市中，烟台的房价亦是倒数，与烟台的GDP、人均收入不匹配。

　　烟台中铁置业有限公司总经理白锡华从中铁置业在全国开发的项目来总体分析，省会城市贵阳，GDP1200个亿，不及烟台的1/4，但总价已达到7000元。西安的房子均价达到7、8千，中铁青岛项目，房价达到3、4万。烟台的房价，在形势好的情况下，没有涨上去；在政府调控之下，也没有降下来，房价已经非常合理。中铁置业把烟台作为发展的重要旗帜，对烟台的期望值很高，预计每年增长5—8%。目前来看，烟台的交通环境受到了一定制约，外来人口相应少一些。

　　从城市的发展经历来看，前20年中国一线城市无限膨胀，人口急剧膨胀，大批的农民开始进城，一部分高校毕业生，都集中到一线大城市。金地集团烟台分公司副总经理付杰分析二、三线城市未来10年的发展，一是一线大城市不会无限制规模地继续膨胀下去，中国的城市化进程需要出现一系列的城市群。烟台属于山东半岛城市城市群，处于副中心的位置。二是从烟台整个人口规模来看，房价与城市人口貌似不匹配，随着城市发展中大型城市会迅速增加，烟台将来的发展机遇是很大的。

　　一个城市要发展，首先要有活力，城市的活力主要表现在流动人口上。烟台容大置业有限公司总经理孙爱民认为，随着轻轨、新机场、北海轮渡的建设，烟台逐步从交通末梢城市成为一个交通枢纽城市。城市流动人口多了，城市自然会有活力，从发展的角度来讲必然是一个上升的趋势。从中长期看，烟台城市发展潜力大，后劲足，房价不管与大连还是与青岛比，还有很大的上升区间。