三年半以来的首次降息，给低迷了许久的楼市浇了一盆“活水”。在调控愈加严厉的大背景下，楼市会向何处去？下半年的房价会涨还是落？刚需族究竟何时才能“入市”买房？这一连串的问题，在“降息”这一重磅消息尘埃落定后，也将渐渐趋于明朗。

　　此次降息，贷款和存款利息同步下调。业内人士认为，这将在一定程度上减少购房者的还款压力，刺激楼市交易量的增加，但效果恐怕也是很有限的。指望降息来彻底扭转楼市形势，左右房价走势，至少在目前阶段来看并不现实。

　　政策：降息可刺激消费推动楼市回暖

　　2012年6月8日，时隔三年半后利率终于再次下调。这难得的降息，对于当前的楼市是否可以看做一个利好消息呢？

　　6月，在很多业内人士看来，是烟台楼市的一个转折点。刚刚过去的5月，曾被诸多开发商及楼市研究专家预言为“红5月”。乍一看，成交量确实令人欣喜：根据同策咨询提供的监测数据显示，烟台6区5月楼市成交2286套，环比上涨近6成，成交量2012年首度破两千，颇有种强势“反弹”的意思。眼看着，“红5月”已经从预言变成了现实。然而，稍加分析不难看出，乐观的成交量并不能带来乐观的前景预判。在5月的成交量中，大部分属于2006年至2008年认购房源的集中补签。也就是说，如果不算这些房源，5月的实际成交量并不如人们预想的那样乐观。

　　历来，6月对于楼市而言都只是一个不温不火的月份。这种态势，在6月份会不会延续下去？在业内，这是个谁也难以回答的问题。

　　就在人们处于一片迷茫之时，“降息”的消息不期而至了。

　　刘良忠是鲁东大学商学院副院长。对于降息，他的第一反应是：楼市有希望了。“为什么要降息？这两年整体经济出现了放缓的迹象，这是大环境，国家需要采取措施来刺激消费。在内部动力不足的情况下，降息是一个比较有效的刺激消费的手段，这在国际上也是常见的做法。买房子当然也是消费的一种，而且属于大额消费，降息有助于增强经济活力，拉动楼市，甚至带动和楼市相关产业的全面回暖。它的意义是显而易见的。”刘良忠分析。

　　市场：购房成本降低拉动刚需族入市

　　降息仅仅几天，政策尚没有落地，立竿见影的效果自然难以显现。不过，一些开发商及房产中介则认为，降息对市场的拉动作用已经有了一点苗头。

　　6月11日上午，降息后的第三天，记者走访了市区部分房产中介了解到，“潜在”客户更多了。元盛房产区域经理唐勇告诉记者，这几天比较常见的电话是请他们中介帮忙“算账”的。“这些客户，大多属于有着刚性需求的群体。降息对于他们的直接影响是房贷的成本降低了，还贷压力的减小，让他们中的很多人放弃了‘观望’的态度，开始认真地考虑是不是要入市买房了”，唐勇说，实际上现在二手房市场是比较平稳的，降息毫无疑问会促使成交量进一步提高。

　　记者在此请银行专业人士帮市民算笔账。以莱山区一套120平米的海景房为例。根据同策咨询数据显示，今年6月份，莱山区楼盘成交均价为7440元/平。目前，烟台首套房贷首付为三成，利率一般执行基准。也即是说，购买一套这样的房子，全款大约为90万元，需要贷款60万元。如果按分20年、等额本息还清的话，原来的贷款利率为7.05%，每个月需还4669.82元；降息后利率减少为6.8%，每个月需还4580.04元。这样一来，每个月可以少还89.78元，利息总额也由520756.37元下降到499208.93元，减少了21547.44元。

　　从以上数据不难看出，降息对于消费者的购房需求能够起到一定作用。上海滩花园策划经理付心怡表示，降息最大的利好就是宜于刚需入市。看起来，购房者每月的还款压力减少了不到百元，并不是非常多，但关键在于降息给部分观望的购房者吃了一颗“定心丸”，增加了他们入市的决心。

　　付心怡进一步解释了她的观点，“这两年市场不够红火，购房者对于楼市的前景难以掌握，贷款压力大是一方面，另一方面也担心出手买房到底划不划算？会不会亏了？我们可以看出，降息对于楼市有正面的刺激作用，购房者会逐渐发现，楼市并不冷清。”

　　业内：不可夸大降息对楼市拉动作用

　　降息对于楼市的刺激作用显而易见。不过，降息也绝不是“救命稻草”。尤其是对于一些经营不够景气的房地产公司而言，降息并不能起到“扭转乾坤”的作用。

　　置地前景市场总监林敬皓是这种观点的支持者。“央行本轮降息，主要是针对国内经济的刺激，对于很多行业都会产生积极的影响，房地产行业只是其中的一个方面。降息对楼市有积极意义，但我们不应该把降息的作用过分地夸大，它没有我们想象中的那种‘化腐朽为神奇’的功能”，林敬皓说。

　　市民刘光明也表示赞同。在他看来，房子和一般商品不同，也远远不能用大额商品来概括。能买得起房子的人，很难想象会去考虑是不是可以少花一两万元。刘光明坦言，自己也属于刚需一族，观望了很长时间，但这次降息并没有改变他的决定，他仍然不会去买房。

　　购房成本的小幅下降，使得大量的刚性需求难以在短期内迅速兑现。这一特点在我市的东部地区尤为明显。

　　数据显示，今年6月份，高新区房价依然位居烟台6区之首，以9095元/平的价格摇摇领先莱山、芝罘。在采访中，高新区、莱山区的不少中介人士均表示，降息后的这几天，成交量并没有出现提升，客户咨询电话也不算多，这与芝罘区、开发区甚至福山区都形成了鲜明的对比。同属烟台市区，降息影响为何在东西部区域呈现如此明显的分化？

　　采访中，一位不愿透露姓名的市场经理谈了他的看法：芝罘区、开发区和福山区，就目前阶段来看，更适宜买房居住，也是刚性需求的主要分布区域；高新区、莱山区的产业优势不如芝罘区、开发区那样明显，更适合改善性需求和投资性需求的群体购买。特别是高新区，房价一直居高不下，但客观来讲，从生活便利的角度来看，高新区暂时无法与芝罘区竞争。此番降息，带来的购房成本降低幅度不大，购房者会不会为了区区每月几十元，放弃在生活便利的芝罘、开发区买房，而选择在东部购房置业，这很难讲。

　　预测：降息带不来降价或将保持平稳

　　降息对于楼市回暖或将起到不小的作用。然而，对于购房者而言，更关注的问题是：降息，能不能把房价也一起拉下来？

　　采访中，所有受访的开发商均表示，房价跟利率同步走低的可能性，基本不存在。

　　付心怡表示到，“国家采取调控措施，为的是抑制房价过快上涨，而不是要求房价必须往下降，现在烟台市场是比较健康的，房价走势从今年年初开始就是非常平稳的。所以，降息拉动房价下行的可能性真的是微乎其微。”

　　一位业内人士无奈地向记者表示，不是不愿意降价，而是根本没有降价的空间了。这位业内人士透露，他所属的公司是2008年进入的烟台市场，那个时候正是楼市非常红火的时候，拿地的价格也非常高。随后就是几年的低迷期，现在如果降价，意味着连成本都可能收不回来。不降价，房子不好卖；降价，面临大亏本，难以抉择。

　　还有一种相反的观点，认为降息会促使房价出现大反弹。理由并不复杂：降息会降低购房者的买房压力，刺激刚需入市，开发商的房子好卖了，优惠、促销自然会减少，价格也就起来了。对此，林敬皓认为，这个走势比房价降低要更现实，但同样可能性不是太大。目前市场上开发商的打折促销活动其实仍然有不少，只是像“特价房”、“限量房”这样的极其优惠的房源数量有所减少。如果开发商借降息的时机大幅提高房价，无异于把客户往外赶，这种假设很难成立。从一个现实的角度来看，今年下半年是刚需一族购房置业的好时机，但房价基本上和现在相比不会有什么变化，“稳中有升有降”。