在烟台“一极领先、多极崛起”的战略规划中，牟平区、高新区、莱山区、芝罘区和保税港区滨海区域所组成的“一级”，将重点打造和优先发展东部高技术海洋经济新区。

　　按照规划，这里将争取经过五年左右努力,在烟台东部矗立起一座具有浓郁现代气息的标志性滨海新区。新区的建设总会带动房地产市场的崛起和兴旺，尤其在领先发展的“一级”中，由牟平区、高新区、莱山区所组成的东部楼市更具备景观、政策等各类资源叠加的优势。因此，尽管房地产市场正深受调控的政策影响，但在业内人士看来，起点高、资源丰富的烟台东部地产仍然极具发展潜力。

　　区域前景并未因成交低迷而黯淡

　　尽管在调控政策的长期影响下，目前东部楼市的成交量有所放缓，但业内人士显然仍对整个区域的价值前景充满信心。作为一家在东部经营多年的本地开发商，祥隆集团营销管理部程美峰表示，东部作为城市的发展新区，入驻房地产项目的门槛高、开发水平也高，而且未来正走向城市综合体的开发理念。住宅、商业、酒店、写字楼一体的综合业态，也将随着城市经济的发展，满足百姓对高端住宅产品的需求。 “烟台经济发展的巨大潜力和强劲动力，则意味着较大的人口基数和城市购买力，这对资源丰富、产品形态领先的东部楼市来说，便是一个巨大的市场机会。”程美峰说。作为入驻养马岛片区的国内一线开发商，龙湖葡醍海湾项目营销总监王勐也对未来充满信心。他表示，在山东半岛蓝色经济区进入国家战略的大背景下，受烟台发展重心向东的巨大牵引，以及东部优越的地理位置无可比拟的自然环境，多家知名开发商纷纷入驻东部。 “尤其是在绵延整个东部海岸线的房地产市场，更出现了寸土必、争群雄逐鹿的火爆态势。”王勐说，“这在造成竞争激励的同时，也为产品升级提供了巨大空间，给烟台房地产市场带来了以往没有出现过的优质产品，从而给大量改善性需求的客户提供了更多的选择空间。” 尚淑娴对此则认为，目前东部项目多为成规模的大盘，而大盘对区域具有很强的引领作用，可带动区域的配套的加速发展，更在规划、户型、园林等都有较大的发挥空间，从而提升整个区域的开发水平，使普通购房者能购买到更好的产品。 “虽然目前来看片区的配套较弱，项目多成点状分布，但随着成熟社区的入住，以及各类配套设施的改善，东部的发展潜力也会更加显现出来。”尚淑娴表示，尽管目前东部是楼市下滑的“重灾区”，但只要楼市回归理性并走入正轨，东部也会随着经济的发展获得更大的受益。

　　东部因高定位受调控冲击更大

　　在国家一系列房地产调控政策中，投资、投机性购房是重点打击对象，同时正常的改善性需求也因政策波及受到一定的抑制，而这部分群体正是烟台东部各楼盘的主要客户。

　　“东部作为城市的新区，政府对整个区域进行了全新规划，房地产市场的起点较高，开发商的拿地成本较高，这就必然会推高房价，所以目前东部的房地产市场也是主要以中高端产品为主，刚需的项目较少。”世联怡高烟台分公司客户总监王新乾说。王新乾认为，东部楼市的自身特点导致整个区域受调控政策的影响较大。而且东部新区整体人口基数较小，其它区域外来的需求毕竟有限，更造成了东部房地产的整体需求不旺，导致市场处于低迷的态势。对此，思源经纪策划顾问部经理尚淑娴也有同样看法。她表示，除了产品定位和人口基数的原因，整个东部板块因开发时间较短，整体配套设施正在完善过程中。这使得整个片区多依赖于老城区的投资、养老客户，而这部分人群对市场的敏感度最高。

　　“因此，与烟台其它板块相比，东部受到地产调控影响所表现的特征更为明显，竞争压力、观望情绪的蔓延也使得整个片区处于的成交较为平淡的状态，远不及前几年的火爆场面。”尚淑娴说。尽管国家房地产调控主要是针对新建商品住宅市场，但受地产环境整体低迷影响，二手房市场也遭受到了一定程度的冲击。 “二手房也出现了购房者信心不足，继而持币观望迟疑不定的现象。” 玛雅房屋中介市场总监冯建新说，“但东部二手房市场整体上还处于一个相对平稳的不温不火的发展态势，这主要得益于东部二手房大多具备完善的生活配套，并用于一大批适合刚性需求的房源。”

　　触底上扬前正是购房好时机

　　除了有效抑制投机、投资性购房需求，浓厚的观望情绪也成为楼市调控政策“附属品”。事实上，资源优良、产品丰富的东部楼市依然有大量的潜在客户，目前成交量的放缓，很大程度上是由于深陷观望情绪的购房者总是犹豫何时出手。王新乾对此表示，从房地产的整体态势上看，房地产市场已经经历过了最严厉的调控政策，房地产最艰难的时期已经基本度过。目前，国家对首套房金融支持正在加大，预期对改善型住房需求的限制也有可能逐渐放松，有地市甚至已经出台了一系列鼓励刚需或改善性购房的政策，房地产市场未来存在一定的恢复空间。其次，从目前烟台房地产市场的现状来看，诸多开发商在政策、资金和存量的压力下，纷纷推出折扣和优惠措施，房价整体有所回落。而且烟台房地产市场的整体存量很大，不少项目也已经接近封顶，现房或准现房项目增多。

　　“这对购房者来说，不仅意味着更大的选择余地，还可以更加直观的了解项目情况，有效减小了购房风险。因次，从种种利好因素和迹象来看，目前是比较好的购房时机。”王新乾说。除了政策上的松动，东部楼市的价格走势和成交量变化，也意味着市场正迎来较佳的购房时机。尚淑娴表示，在经历了春节后的冰冻期后，不少开发商自3月起，陆续通过特价优惠房源、团购优惠房源等方式推出优惠。而这些优惠措施从4月开始显现效果，“以价换量”的作用得以发挥。截至5月下旬，东部较好的项目每周可以销售10套左右。这看似业绩一般，但3月之前的月度销售数据甚至都可能达不到5套。

　　“随着销售量的提升，部分开发商在价格上的让步开始缩小，从5月第二周的数据可以看到，东部成交均价环比已经小幅上扬。单就东部市场来看，在触底反弹的上扬过程中出手较为适宜。而且目前市场存量较大，也可以选择到心仪的户型和合适的价格。”尚淑娴说。

　　产业及配套升级成未来发展关键

    尽管东部板块已经拥有了较高的起点和定位，并拥有丰富的自然景观资源，但业内人士认为，要实现长远的良性健康发展，东部板块还需要产业和配套升级方面多做努力。置地前景市场总监林敬皓表示，人口是一个区域房地产市场具备活力的关键因素，只有具备旺盛的人气，市场才会对一个区域产生更多的认可。在烟台“一极领先、多极崛起”的战略规划中，莱山区、高新区、牟平区均谋划了一系列高新产业项目。只要各项产业发展规划能够尽快落地建设，不仅会推动区域产业经济的发展，更会增加产业人群入住的数量，从而为东部房地产的长远发展提供源动力。

    “其次也要不断完善整个东部的生活配套建设，为东部的长远发展创造良好的环境。”尚淑娴则将重点放到配套设施完善方面。她表示，莱山区需要加强对商业配套的建设，特别是迎春大街，商业集中后才能发挥集群效应，变成一条有衔接性的“步行街”；而对于牟平区，特别是滨海新区，也需要增加配套的落实，例如一些高端酒店的入驻，特别是一些结合海岸线的旅游项目开发，则将使整个片区则具吸引力。

　　除了新建商品住宅，二手房也是整个房地产市场不可或缺的一部分。冯建新对表示，目前二手房社区，尤其是时间较长的开放式的二手房老社区，面临着拆迁、配套建设老旧、社区治安差、规划不合理等一系列的问题，这亟需规划城建等政府部分以及各社区的具体负责部门的统筹把握，为二手房市场发展提供根源上的帮助。

　　“与此同时，二手房相关部门服务水平和效率的不断提高，相关法律法规的逐步健全，银行贷款机制的日益完善以及一手房市场与二手房市场的有效联动与合作等等，也都将为二手房市场健康长远的发展提供极大的推力。”冯建新说。