备受关注的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》(下称《办法》)近日由烟台市政府公布，定于5月1日起全面施行，这是我市出台的首个住宅专项维修资金管理办法。

　　一、为什么要归集住宅专项维修资金？

　　1、归集住宅专项维修资金是维护社会稳定的需要；

　　2、归集住宅专项维修资金是保障产权人和使用人合法权益的需要；

　　3、归集住宅专项维修资金是保障物业保值增值的需要。

　　二、哪些物业需交存住宅专项维修资金？

　　经济适用住房、集资建房、政府限价房、拆迁实行产权调换安置房屋等应当按商品住宅标准交存维修资金。

　　用于销售的新建独立非住宅物业，也应交存住宅专项维修资金。

　　三、首期商品住宅、非住宅专项维修资金按什么标准交存？什么时候开始执行？

　　根据国家、省、市管理办法规定，住宅专项维修资金交存标准为当地每平方米建筑安装工程造价的5%—8%，我市住宅专项维修资金交存标准是按市造价办出具的建筑安装造价的6%，分多层、小高层、高层三个档次测算确定。具体为：

　　1.多层住宅(七层以下、不带电梯)，按58元/平方米交存；

　　2.多层住宅(七层以下、带电梯)及小高层(十二层以下)，按66元/平方米交存；

　　3.高层住宅(十二层以上)，按118元/平方米交存。

　　交存标准由市、县住房和城乡建设行政主管部门根据本地区情况合理确定公布，并适时调整。

　　《烟台市住宅专项维修资金管理办法》已由市政府研究同意颁布，并于5月1日正式实施，同时废止1998年下发的《烟台市人民政府办公室关于印发烟台市物业管理公共资金管理使用暂行规定的通知》。因此，5月1日后不应再按原标准收取物业管理公共资金，应按确定的新标准交存住宅专项维修资金。

　　四、如何交存住宅专项维修资金？

　　新建商品住宅、非住宅的首期维修资金由开发建设单位代交代收。

　　开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按规定标准将住宅专项维修资金足额交存至住宅专项维修资金管理专户。

　　业主应当在办理房屋所有权转移登记时,将首期住宅专项维修资金交至代交的开发建设单位。

　　五、住宅共用部位的维修和更新、改造范围主要包括哪些？

　　(一) 屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

　　(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起内墙面浸湿；

　　(三)地下室出现渗漏、积水的；

　　(四)楼房外墙装饰层出现裂缝、脱落或空鼓的；

　　(五)建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起内墙面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

　　(六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

　　(七)公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

　　(八)公共区域门窗破损的；

　　(九)其它共用部位符合规定需维修的。

　　六、住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围主要包括哪些？

　　(一)电梯主要部件需要进行维修或更换的；

　　(二)避雷设施不能满足安全要求的；

　　(三)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的；

　　(四)消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

　　(五)给、排水部分管道漏水、锈蚀严重或其他设备损坏的；

　　(六)其它共用设施设备符合规定需维修的。

　　七、符合什么条件，业主交存的维修资金可划转业主大会管理？

　　(一)业主大会申请管理维修资金应当经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

　　(二)建立维修资金管理制度和维修资金管理信息系统；

　　(三)与维修资金管理机构签定资金管理风险责任书，并接受维修资金管理机构的监督和财务审计。

　　八、使用住宅专项维修资金必须符合什么条件？

　　(一)维修项目属于共用部位、共用设施设备，并已过保修期；

　　(二)维修资金足额交存或者分户账面余额不低于首期交存额的30%，未交存部分已明确费用分摊方案；

　　(三)维修方案及费用分摊预案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过并公示；

　　(四)维修工程符合以下情况的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：

　　1、维修项目涉及整个物业管理区域的；

　　2、单项维修工程费用超过5000元的；

　　3、一次性使用维修资金总额超过10000元的。

　　九、建设工程保修期如何规定？

　　根据《建设工程质量管理条例》第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第十四条的有关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限如下：

　　(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

　　(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

　　(3)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期。

　　(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　十、业主交存的住宅专项维修资金如何计息？

　　业主分户帐住宅专项维修资金自业主交存之日起计息，按每年7月1日至次年6月30日为一个计息期，计息期内资金发生变动的按计息日人民银行公布的活期利率计息；计息期内资金未发生变动的，按计息日人民银行公布的一年期定期利率计息。

　　十一、物业共用部位、共用设施设备维修费用如何分摊？

　　房屋共用部位、共用设施设备发生自然损坏所需维修费用，按谁受益谁负担的原则依下列规定分摊：

　　(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的维修，由共有房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　(二)非主体结构共有墙体的维修(包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　(三)楼内层与层之间楼板的维修，其底面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　(四)屋盖的维修，由维修所及范围覆盖下各层的房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　(五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的维修：

　　1、各层共用楼梯，由房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　2、为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　(六)房屋共有、共用的设备和附属建筑的维修，由受益的房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　十二、住宅专项维修资金的管理和使用方式

　　我市市区住宅专项维修资金交存标准由市住建局统一制定并公布。资金交存专户后，资金管理部门应按小区、楼幢、单元、户分级设账，定期计息，核算到户。业主可通过各种渠道查询其帐户的交存、使用、计息及结余情况，有异议的，资金管理部门应予以复核。

　　申请使用住宅专项维修资金，维修项目必须符合住宅专项维修资金使用范围内的规定，并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后方可申请使用。资金管理部门经审核符合资金使用规定后，根据维修工程需要，划拨资金，并在业主分户账中分摊维修费用。而物业服务企业、社区居委会等机构只是起到组织实施的作用，不能决定维修资金的使用。

　　十三、我市住宅专项维修资金管理模式

　　我市《办法》已经市政府研究同意并颁布，即将实施。市住宅专项维修资金管理中心为我市商品住宅维修资金管理机构，具体负责本市市区商品住宅维修资金的交存、使用、管理及监督工作，资金专户由该中心开立，统一归集资金。

　　为能更好地实现资金归集、使用、监管的规范化管理，该中心已历时一年多的时间、投资一百余万元，建立了住宅专项维修资金信息管理系统，并通过与建行业务系统的联网作业，实现住宅专项维修资金业主账户的四级账户管理核算，为广大市民群众提供融住宅专项维修资金开户、交存、支取、销户、查询统计、汇总报表等电子化功能于一体的高效便捷服务。

　　为方便各区开展业务，同时为老百姓提供便利，各区住建部门在其房产交易中心开设窗口，负责专项维修资金的交存受理，资金使用申请、审核、审批由各区具体负责。

　　咨询电话：6218227 6601217 6619798