“外面的人不想进来，里面的人不想出去”这就是幸福。

提起幸福，多数烟台人立马想到的词可能是脏乱差，但事情很奇怪，住在幸福的人幸福指数还不低。加上最近夹河大型文旅综合项目、芝罘湾改造、断头路打通等利好，幸福片区似乎又迎来发展机遇。

这片聚集了大量外来务工者、市井繁华又脏乱差的区域，到底值不值得购房者参考？我们一起来客观分析一下。

配套成熟 环境杂乱

蔬菜批发市场、果品批发市场、祥和市场、幸福河市场、宏达市场、九田国际水产品批发市场……在烟台似乎再也找不到像幸福这样多的市场。单看数量就足已让人感觉到买菜是多么方便。另外还有振华量贩、家家悦超市等，市井生活是多么任性！

再看学校和医疗配套，有烟台人心目的名校——祥和中学，还有祥发小学、万华小学、福安中学、支农里小学、幸合里小学、龙海小学、烟台十一中、福安中学等。医院有海港医院、烟台市中医医院、万华医院等，配套可以说非常成熟。很多人说幸福片区可以自成区域，在片区内可以解决所有事情，也因此造成“里面的人不想出去”。

与此同时，幸福片区作为老城区，也存在很多问题。区域内主要以原著居民和外来人口为主，环境杂乱，居住品质较低。由于人口密度大，交通拥堵、老旧社区管理混乱等问题突出，让很多居民苦恼不已。

有业内人士说，社区老旧、规划落后，造成整体环境缺乏绿地和休闲空间，而这无疑是幸福片区不能吸引区域外部购房者前来的原因。

地缘因素强大 楼盘价高不愁卖

曾经有人说，幸福这片地方很奇怪，楼盘不愁卖，开一次盘全都卖完。综观目前的市场，新房仅剩开元盛世在售，均价8200元/㎡。之前华信家园开盘，据说完全供不应求。

二手房市场，靠近祥和中学的宏达小区可以卖到12000元/㎡左右，条件稍差的幸福三村则在9000元/㎡左右。而其他处的二手房均价也都在7000-9000元/㎡之间。

了解发现，幸福片区的地缘因素特别强大。家住开元新村的张阿姨说：“在这里住惯了不想着去其他地方，给儿女买房也都会先捡着周边的房子挑，大家都这样。”由此可见，幸福片区强大的地缘因素加上较多的人口，成为这里“房子不愁卖”且能卖出高价的其中一个理由。

区域内新盘数量较少也是楼盘不愁卖的一个原因。近年来，幸福片区开发的新盘主要有海峰、华信家园、开元盛世等，其他都是老旧小区。房源少需求大，造成供不应求、物以稀为贵的现象，楼盘底气更足。

棚改+政策 未来有较大改观空间

今年棚改大幕拉开后，化工路以西，幸福南路以北被划为芝罘棚改1号项目。棚改的到来将使得区域面貌大大改观，区域楼市也将注入新鲜血液。

此外，政策方面也让幸福火了一把。

8月份传出消息，我市将联手华侨城打造夹河大型文旅综合项目，而该项目就在幸福片区的西部。许多“幸福人”听到这个消息后都十分兴奋，有人说：“先不管能不能建成，有了这个规划就感觉幸福马上要不一样了。”

近日，烟台港搬迁改造的消息又有新动向。《烟台市综合交通运输体系发展规划》、《烟台市交通运输“十三五”发展规划》中提出，我市要建东北亚国际强港，烟台港的部分功能将逐步转移到烟台西港，芝罘湾港区则以发展客运、旅游为主。随着一突堤项目的开工，幸福片区东侧也将大不一样。

此外，烟台轨道交通1号线的规划路线横穿幸福片区南部，与幸福南路重合，并设化工路、珠玑路、幸福南路站点，多个小区可以方便到达。届时，幸福区域的公共交通将迎一大利好。而区域内的楼市也将同步受到带动。

老城区聚集了大量人气，社区比较成熟，生活较为便利，因此许多人不愿离开。与此同时，规划落后，环境杂乱，缺乏现代都市气息，又让外面的购房者望而却步。因此造成，“外面的人不想进来，里面的人不想出去”，形成一座围城。

但随着城市的发展，多个重大项目的落地，这片老城区又似乎迎来新机遇。而横亘在区域内和区域外之间的这道“城墙”能否被打通，我们静观其发展。