200万一套，出手就是花园洋房，或者1梯1户的“尊享”户型……烟台的中产买房就是这么霸气。比刚需强大，比“富人”还差一点，多数身为小企业主或高级知识分子，这类人群在烟台是如何买房的？

9月烟台新房成交数据上，成交TOP10楼盘均价多数趋于稳定，多个楼盘均价在7000-8000元/㎡，唯独万科御龙山以15718元/㎡的价格夺人眼球。一个均价1.5万的项目，成交126套，这些总价200万元一套的房子都卖给了谁？中产是它的主要群体。

一、烟台中产聚集的区域

中产是社会中的一个重要群体，他们比刚需富裕，比“富人”差一些。他们的置业选择代表了一个方向，而且他们往往同质而居。近几年来，烟台的中产多选择居住在芝罘区、莱山区和高新区。芝罘区作为烟台的中心城区，拥有大量的医疗、教育、文化资源，工作和生活都比较便利。莱山区和高新区是烟台的新区，环境较好，同时是烟台市政府、多所高校的所在地，定位为“行政、文教科研、高新技术”，十分适合居住。

芝罘区：

芝罘区东部，与莱山区交界处，万科御龙山近两次开盘加推紫台新品，1梯1户，18层，全部为140㎡户型，总价大约200万/套。客户聚集了大量中产群体。项目位于平顶山脚下，庙后水库旁，开车出竹林路可直接汇入观海路，交通便利。万科御龙山学校已开始进行批前公示。140㎡户型恰好适合改善居住，万科的品牌又成为同质而居的标签。因此，众多中产看好这里。

芝罘区靠中心的位置，翡翠明珠临南山公园，居住环境较好。西临通世路，交通便利。周边学校有南通路小学、毓璜顶小学、烟台二中等，教育资源丰富，是众多中产选择的对象。

芝罘岛的海岸资源优势自成特色，随着滨海西路的开通，这里的出行也更加便利。万科海上传奇洋房产品，以及老盘万科海云台、西海岸等，都是部分中产聚集的区域。“出则繁华，入则宁静”也是对这片区域的描述，虽然楼盘少，但居住氛围好，使得不断有中产继续加入。

莱山区：

天籁中园依傍平顶山和塔山，山海路两侧尚未被完全开发，占据自然资源优势。通过山海路，经过塔山隧道可以直达市中心。166-256㎡洋房产品，均价15000元/㎡，产品符合要求的同时，很多中产看好了这里的居住环境和氛围。

万科翡翠湾是万科在莱山区的新盘，项目面市就宣传“莱山1号作品”“高端系列”，这些都“迎合”了中产的需求。定位以改善型洋房产品为主，户型面积130-160㎡。同样的，万科品牌效应和高总价对购房群体的筛选，满足了中产的“标签化”需求，同质而居的抱团现象更加明显。

金地格林世界洋房产品金地格林郡也是烟台中产聚集的小区。金地格林郡推出的是六层洋房，一楼送小院，顶层送露台，主力户型面积为120-160平方米，总价200万左右。项目宣传的超低容积率、夜光跑道、“阶层人士的选择”潜移默化地影响了一批人，渐渐吸引了一批中产在此置业。

高新区：

保利爱尚海自从面市就受到许多人关注。均价12000-15000元/㎡，主力户型118、129、138㎡，总价在180万左右。高新区、海岸线是产品卖点，洋房产品、小区园林、物业，以及保利的品牌优势，让烟台的许多中产扎堆买房。后来，“别人买我也买”风气形成，集聚效应让更多中产前来。

中海海悦府是6层电梯洋房产品，大约220万元/套。临近高新区政府和高新科技CBD，北临科技大道，许多中产多是看好了中海的品牌和洋房的改善户型。但是距离市区稍远，交通成本稍大。

二、中产如何选择楼盘

综合分析烟台中产选择的这几个楼盘，它们具备许多共同点。

占据稀缺资源是最突出的要素。要么依山，要么傍水，没有污染，居住环境要好。万科御龙山、天籁中园都是有山景，有水库，自然资源优势突出。芝罘岛的几处洋房则是占据了海景资源优势。

区位也是中产所看重的一个方面，中产还不是“富人”，仍然需要近距离汲取市中心的配套资源。5千米范围内要有商超，有优质的教育资源，有主干道可以方便地通达市区。“闹中取静”但不可以离市区太远。

产品偏改善，面积一般大于120㎡，140㎡左右的三居或四居较多。多为电梯花园洋房，带小院或者露台，户型设计合理；或者是梯户较少的高层，一般是“尊享”一梯一户、三室朝阳。

中产还十分看重房子的保值、升值性，居住可以保值，未来可以升值。有的中产精挑细选，可能倾其所有财富购置一套房产，就是看好房子的价值。

此外，标签化、同质而居也是中产的购房需求。追求居住环境的纯粹性以及靠社区内邻里间的交流扩展人脉，都是他们热衷花费200万买一套房子的理由。

三、烟台的潜力区域

随着本轮烟台库存的消化，多个中产选择的楼盘剩余房源都已不多。与此同时，多个新盘将面市。这其中将还会产生中产聚集的楼盘。

山海路上远陵夼地块由台海置业开发建设，目前已动工，凭借山景湖景资源和区位优势，以及近靠成型的“中产社区”天籁中园、富人区弘邦宝第的居住氛围，有可能成为另一个中产瞄准的楼盘。

港城东大街连通烟台东西，伴随着沿线的开发建设，“港城最宜居区域”呼之欲出。凤凰山庄背靠平顶山，南瞰凤凰山水库，自然资源优势突出。紧邻港城东大街，交通便利，1千米范围内可达迎春大街商圈，区位优势明显，也值得中产关注。

被万科翡翠湾、中海海悦府、保利爱尚海围拢的中心区域，有一个地块曾吸引多家房企竞争，那就是文经学院南地块。但后来宣布停止挂牌交易，不知其因。北为文经学院低层建筑，不影响瞰海；南有金海名园高端小区，居住氛围良好；西为已完工的烟台山医院莱山新院，可提供优质的医疗条件。这里未来也有可能成为一个“中产楼盘”，当然这需要地块重新挂牌交易、明确开发商之后方可确定。

中产选择楼盘会根据楼盘品牌、居住环境、周边资源以及居住氛围、产品质量等来做出判断。瞰海、依山，交通又便利的改善楼盘一般会受到钟爱。如果再是品牌开发商，号称“高端产品”，恰好符合中产同质而居的需求，就更容易被选择。

中产多为知识分子，面对多元的市场，有的会多方考虑，做出理性选择。有的则过于盲从，不顾客观因素，“看别人买我也买”。中产还没有“富人”的资本，在追求居住条件和生活环境的同时，也需要兼顾工作的便利、子女的教育、生活配套等。

虽然比起刚需你很牛，但并没达到随心所欲。唯有多方考察，理性思考才能身价从此不同。不只要面子，更要“里子”，最后谨以此话作为由衷建议。