继北方置业摘得莱山一中南地块、福地观海城形象出街之后，文经学院南地块的高调出让又将大家的视线拽回该区域。莱山高新交界处一时成为业内热门。但这片区域果真“价值连城”？北方置业、金海名园、中海国际社区、福地观海城、文经学院南地块未来一年的五盘争霸会引领区域向何处发展？且让我们扒扒此处的真实价值。

我们先来看区域。

框架已成 人气焉在？

区域位于烟台东部，处于莱山区与高新区交界处，北部临海，南临烟台枢纽立交桥。西侧为建设中的烟台山医院莱山新院，福地隆城位于区域中心，往东为正在进行三期开发的金海名园，金海名园对面、学院路以南为莱山一中，东部为步入四期开发和中海国际社区，以及高新区政府。

医院、政府、商超、道路都已具备，框架已成，可以满足日常生活所需。但是，人气明显较弱，已交房小区入住率低，商业并不发达。作为外围人可能叫好，但相信居住在里面的人才深有体会：医院迟迟没有投用，宽阔的道路也只是方便了自驾一族，乘坐公交去上班十分不便。就目前而言，仍属于“远郊”。

自驾便捷 公交“不易”

综观区域，自南向北有科技大道、港城东大街、滨海东路“三横”，自西向东有观海路、世贸路、蓝海路、海越路“四纵”，驾车出行便捷，无论从哪个方向都可接洽主干道，通行莱山区、高新区、芝罘区等。区域内拥有立体交通网，烟台枢纽立交桥可为外出提供便利，还可缩短莱山高新直达芝罘区的时间。

但居此处者，公交“不易”。横贯区域东西的科技大道-学院路上只有52、561、563、568路公交车，52路是去芝罘区的唯一一趟公交，而5字头三位数的公交车只能往来莱山区。金海名园、福地隆城小区入口即在主干道上，而中海国际社区则需要走1000米左右才可到达公交站点。

外表看起来很美，但用起来并不十分“实用”。

学校缺乏 医院未成

莱山一中校门两侧有商铺开设，有餐馆、小超市、汽修等，可为日常生活提供便利。金海名园以及中海国际社区的底商也都以小商铺形式为区域提供生活配套。大型超市可去高新区管委大楼地下的振华量贩，区域内距离还算近。

但是医疗和教育配套，区域明显匮乏。观海路以东、学院路以北，烟台山医院已主体完工，但近期进展缓慢，迟迟没有投用，不免让人心凉。就医只能去毓璜顶医院莱山分院，直线距离约5千米。莱山一中虽在区域内，但作为高中，不在学区划分之内。除此之外，区域内再无幼儿园和小学，最近的只能去上海滩花园附近的第四实验小学或者孙家滩小学，初中则为滨海中学。

饼已在锅里，但是火不旺，不心急吗？

五盘争霸 鹿死谁手？

区域跨度不过千米，竟有五个楼盘共占！可谓鏖战！虽然推盘阶段不同，但分析来看，五个楼盘的销售期大有重合。抢占一席之地，不可不说需要十足的操盘策略。

福地观海城虽为福地隆城的三期，但操盘策略未必与福地隆城如出一辙。福地隆城一期开发周期较长，走的是刚需路线，价格低是一大竞争力。福地观海城由置地前景代理，而其以高赠送、多附加为惯用利器，未必不会有好的产品。它会带给大家何种惊喜？还不好预判。

金海名园三期两栋楼开盘，依然走高端路线，路子是不会变了。一贯以高得房率和高建筑质量“称霸”，还有剩余两栋楼未推出，不知会不会随形势而转做出调整。

中海国际社区自然是，品牌就是最好的招牌。中字头开发商，或许助其在五盘擂台上站住脚跟。而中海国际社区定位大社区、刚需盘，受众人群十分明确。加上，购房者认可的“户型不错”，一期入住带来的人气和底商配套，都为该小区加分。目前在售的四期精装房满足了部分人“省心省力”的需求，同时也把“拒绝精装”的人筛掉一部分。五盘争霸中，中海又将上演何种营销大技，让人遐想。

北方置业竞得莱山一中南地块，楼面价2105元/平，1<容积率<1.89，从数据看楼层不会太高，居住舒适度尚可。北方置业为烟台国企，在福山区有北方月光兰庭、北方月光怡景两个楼盘，开发周期长、走低价路线，是它的特点。凭借此点打擂，能否胜出？

文经学院南地块计划为福地隆城二期用地，据说被多家房企看好，鹿死谁手，尤未可知。1.9<容积率<1.91，非大高层，或可作出改善产品。起始楼面价为2607元/平，相比北方置业的2105元/平的敲定楼面价，单看价格竞争优势不大。由谁开发成了最大谜团。

（区域街景截图）

“热”多源于外部 并非“自身硬”

打铁还需自身硬，但此区域真不算“硬”。拨开喧嚣的表象，分析其“热”的原因，我们不难发现有以下几点：一、相较于之前莱山供地的“稀缺”，近几个月来出现两宗供地和一处旧改——莱山一中南地块、文经学院南地块以及孔家滩旧改。这无疑成为区域“热”的一大直接因素。二、从市场来看，目前莱山区的楼盘多是房源不足的情况，像暖山国际、上海滩花园、金地格林世界、万象城等，因此，购房者不得不把关注点移到“盘多”的该区域。三、万科落子金滩南路，距离该区域不过3千米，翡翠湾的热度也对区域起到一定波及作用。四、或许众人都看好了区域内的高配套——烟台山医院莱山新院，但是，出于种种原因，项目一直未投用。

再看目前区域的配套和人气也都还未聚集，热度只是一时。结合住建局下发的2017年莱山区建筑用地供应，以及陈家、大郝家、沟北等处的旧改，大家关注的重心难免别移。

如此，莱山高新交界处的神秘面纱渐退，每个人心中自然多了几分从容。而这一“热门”区域未来将变数几何？我们拭目以待。