（山外山市场研究中心）继3月30日，国家关于房地产“新政”出台以后，时隔21天后，中国人民银行接力出招，决定自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。联系到国家统计局关于一季度GDP7%的增速报告，不难看出，房地产依旧是国家政府用于调节经济的有力杠杆。

　　此次“降准”政策对楼市最明显的积极作用就是银行可动用的资金将有一定比例的增加，市场释放约1.2万亿的流动性，银行对开发商和个人的放款在条件上会有所放宽，速度会加快。开发商的资金压力将会有所缓解，购房者买房门槛也将大大降低。

　　连续两项利好政策，给烟台房地产市场带来了什么样的变化呢？

　　新政首月 市场稳中见好

　　3月份烟台6区商品住宅成交量为2100套，4月份截止到21日，烟台6区商品住宅成交量为达到1710套，从数据对比上看，4月份商品住宅总成交量极有可能实现增长，对比2014年3、4月份2037套、1977套的成交数据，相信新政后的首月市场会实现小幅增长。

　　在此，我们从山外山市场研究中心数据库调出部分楼盘的销售数据加以对比：

　　从图表可以看出，改善性楼盘4月（截至21日）成交量相较3月份均有所增长，考虑到周期的不完整性，其它楼盘在4月整月的成交量还有一定增长空间，整体成交量超过3月份应该问题不大。这也从一定程度上，反映出烟台楼市的稳中见好。

　　笔者通过到各售楼处的走访了解到，5月临近，各售楼处积极加大推广力度，优惠促销、暖场活动花样繁多，开发商信心高涨，同时客户到访明显增多，虽然到客量增多，但客户转化率没有大幅提升，市场环境以及政策推出，刺激了客户购房欲望，但客户仍然带有一定的观望情绪。

　　改善性购房 受益显著

　　3.30新政规定，二套房首付由不低于60%降至40%，可以说改善型住房从中受益最大。从我们抽选的几个楼盘来看，万泰麓溪公馆4月（截至21日）对比3月增长40%，力高阳光海岸销售增长率为225%，观海路8号虽然暂未超过3月成交量，但在剩下的10天左右时间里依然有希望突破3月份销售额。

　　从推广渠道来看，今年改善型楼盘明显降低了广告投入，传统媒体所占比重越来越低，开发商更加注重创新渠道资源的利用，这也是未来发展的趋势。有别去年同期的是，今年3、4月份销售实现同比增长，与国家新政的出台密切相关。

　　股市利好 楼市影响深远

　　从以往的发展历程来看，股市与楼市存在一定的互相影响，往往股市处于牛市的时候，会接着带来楼市的火爆，上一轮牛市是在2007年，上证指数达到6000多点，房地产市场也随之迎来了黄金期；今年的股市爆发式增长，让大家对楼市也有了美好的期许。

　　从大众投资的方向看，房子的投资属性在逐渐减弱，而股市连连跳空高开，短短两月，从2000点直线突破4400点，投资股市的收益显然更高，对于楼市的影响，短期内投资客户会分流至股市，长期来看，股市的收益，积累的个人财富，很难长期留存在股市，终将会回归至不动产的投资。

　　从政府今年一系列刺激政策来看，国家在经济增长放缓的局势下，仍然继续重视发挥房地产的调控作用，虽然目前股市“看上去很美”，但与楼市这样的实体经济相比，它的虚拟增长属性随时会触发国家宏观调控的泡沫抑制效应，新政与楼市发展的匹配需要一定的时间，不会出现一个跳空高升的剧变态势，而是一个缓慢爬升的过程，所以作为开发商来说，快速走量仍然是当前的首要任务，以稳中求进的战略，去迎接房产“牛市”的到来。