随着国家坚持对投资性购房的调控，不少市民纷纷将目光转向商业地产。在烟台市国土资源局1月17日公布的建设用地出让成交公告中，13宗成交土地当中有10宗全部为商服用地或者附有商服功能，只有3宗土地为纯住宅建设用地。由此可见，商业地产仍然是未来房地产发展中不可或缺的一环。而投资商业地产，尤其是一些小型商铺，也纳入了不少市民的考虑范围。

　　临近春节，不少商业项目都想在节前“热销”一把，大街上的商铺促销广告比比皆是。在众多广告中，“小户型、低总价”成为吸引投资者的一个重要噱头。那么，投资小户型商铺有什么优势？投资者该注意哪些方面呢？

　　商业地产销售火爆

　　根据数据监控中心显示：2012年烟台六区共有4070套商业房源入市，新增入网面积为713291.46平方米，总成交953套。销售方面，五洲国际工业博览城累计成交353套排名第一，烟台万达广场与352套屈居第二，烟台新天地都市广场成交113套，排名第三。2012年12月2日，烟台万达广场和五洲国际工业博览城双双开盘，现场成交火爆，取得较好的成绩。

　　在一系列的调控政策下，不少市民考虑投资商业地产。但是目前投资商业地产要受到地段、资本等不少条件的限制。

　　业内人士表示，像南大街、海港路、青年路等重点商圈的商铺都属于投资热门———虽然价格高但卖得很快，根本不需通过中介机构寻找客户。记者调查得知，目前烟台市场上大规模、集中性的商业地产项目慢慢增多，像万达广场、大悦城等一批商业地产已经开建，待售房源主要分散在各楼盘底层的门头房上，而像万象城等成熟、大规模的商业项目，早已经在开盘后销售一空。

　　目前，一套商铺的年投资回报率基本在8%至10%左右，一般15年左右便可收回投资。虽然回报率相对高一些，但往往需要更高的投入，而且风险相对高一些，动辄数百万元的资金让许多普通市民望而却步，有心无力，于是更多的投资者青睐小户型的商铺。

　　小户型商铺最受青睐

　　目前，投资少、总价在百万元以下的产权式小商铺是大多数普通投资者的最爱。一些购买商铺用于自营的普通经商者，由于自身资金有限，往往也是最青睐于这种几十平方米，甚至是几平方米的小户型商铺。

　　据了解，合理的小户型商铺面积一般在20-40平方米左右，但现在还出现了低于10平方米的“微商铺”。根据地理位置的不同这些商铺的价格也不同，总投资约在80-240万之间。也有一些地段打出了二三十万元的超低价临街商铺，让不少的投资者跃跃欲试。

　　业内人士透露，其实实际建设当中以小户型为主建设的商业地产很少。市民所看到的小商铺更多是经过后期分割而成的，而且分割后的收益往往会更高一些——这种分割不但降低了经营者进驻的门槛，而且能够提高总体的租金收入。例如，投资者购买100平方米的商业用房，每个月租金20000元。如果分割成4个25平方米的小商铺后，可以适当提高租赁价格，每个小商铺月租金6000元，从而获得更大的收益。

　　微型商铺管理困难

　　将商铺分割成小块售卖，总价低、比较适合中小投资者投资。但由于小商铺自身所具有的一些特点，在经营管理中存在不小的风险。

　　烟台南大街某广场的商业地产就是一个很好的案例。昨天上午记者来到该广场时，入口楼梯已经用一个大的广告牌所遮挡住，里面的商铺早已经人去店空。最初该广场内也分割成一个一个小格子商铺进行销售，初期也有不少经营者入驻。但是由于其所处地段，管理等方面原因，导致了客流太少，经营者纷纷退出。

　　业内人士分析称，随着商业地产的发展，商铺出租者会越来越多。在全部商场建成投入招租后，势必会造成小范围竞争激烈，所以租金不会很高。而且，一个商圈的打造，单单靠小商铺是难以支撑的。小商铺过多不利于打造整体的商业氛围，为了降低门槛而分割过多的“微型商铺”，在没有合理统一运营的方案的情况下，就可能造成“生意好，但是经营不好”的现象。

　　另外，小商铺的管理上往往也有着不小的困难。商铺小业主之间各有想法，商场在整体规划和经营范围上难以统一，商铺之间分散、重复等情况较多，管理经营起来就会十分困难。若再缺乏整体商圈的管理，没有好好进行整体规划、包装、宣传，投资者必然难以获得收益，甚至会亏损。

　　先看地段后看价格

　　投资商业地产相比投资于商品房来说，资金投入相对大一些，风险也要高出不少。所以市民在投资商业地产，尤其是投资小商铺的时候，前期选择非常关键。

　　一家商业项目的开发公司商业运营部负责人告诉记者，投资商业地产与投资商品房还是有着不小的差别。商业地产投资中，看清所要投资的商业地产位置，未来发展前景以及当前价值是非常重要的。传统单纯的商铺经营，将很难吸引大量的客流聚集，现在的商业发展开向集购物、娱乐、餐饮、休闲等功能为一体的大型商贸综合体转变，现在烟台也有不少正在建设当中的综合体。另外，投资地的位置以及周边商圈，市民居住情况也非常重要。地段偏僻，又没有其他大型商贸综合体依托的地方，发展前景往往都不容乐观的。

　　另外，投资者在投资商铺的过程中，也不要仅仅关注商铺价格。因为不排除个别开发商为了尽快回笼资金，在缺乏科学规划的前提下，将商铺空间分割成10平方米左右甚至更小的单铺，以超低价出售。在没有商业发展前景的前提下，价格再低的商业地产也不值得投资。