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城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存 、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体建筑必须拥有齐的生活系统,集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一身。它又属于综合性物业,由于对其建筑密度及容积率的要求,所以最可能分布于城郊接合部,这样才能获得足够大的开发地块,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。选址一般均在城市核心区,有人流和消费基础,有大面积的绿化作为营造园林景观的基础,有交通便捷的区位优势,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作枢纽,交通的便利为城市综合体带来大量的人流和物流,特别为零售提供持续不断的人流,保证所有资源使用的最大化。
城市综合体服务性大于一切
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。从区别上说,多功能建筑群体是数量与种类上的积累,这种综合不构成新系统的产生。而城市综合体则是各部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中。
一个城市综合体的设计与构建可以分为四个特征。第一,筑建综合体是与这个城市规模相匹配的,与城市区域的主干道相联系,由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,因此成为多功能的聚集焦点。第二,通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,与城市的交通系统有机联系。这种交通形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间。第三,应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计,是城市综合体的重要特征。这种设计在建筑物的标志物 、植栽、铺装、照明等中体现,形成丰富宜人的建筑环境。第四,城市综合体既有大众化的一面,又有高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
在现代都市生活中应运而生
在现代都市中,人们已经习惯了快节奏的生活方式,在一个方便、快捷、经济 、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便这样应运而生。它的诞生,标志着这个城市的经济发展状况,是这个城市聚集的产物。它的出现又是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体,达到了人口密集、用地紧张的程度时,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业 。
在经济形态表现上,随着开发商开发规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所,并通过一个连廊或其他各种形式将它们联结在一起,形成新型的独立式的“城中城”。优越的地段和区域催生了城市综合体,依地段而生,一般在 CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。功能不单一且复合,从这点看,CBD 本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的综合体。整个建筑规模控制在1000万平方米之内,写字楼占50% 左右 ,公寓占25%左右,其他25%为商业 、服务 、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始,再通过一个个小的综合体建设,最后形成一个大的综合体,共同促进CBD的整体建设。由于城市客群大多从事脑力劳动,具备一定的物质基础,有追求高档住宅的能力与强烈的意愿,并且大都受过良好教育,具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力,因此,更多追求的是生活质量 ,向往高品质的生活。选择居住在城市中心,就必然要求物业具有合理的业态规划,能够在这里休闲放松,体味生活的乐趣。因此,集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。
选址在城郊结合部属必然
大型城市综合体是经济发展的必然要求,我们根据特点分为城市CBD 中心的城市综合体,如北京万达广场;交通枢纽型城市综合体,如北京国瑞城;城郊结合部城市综合体,如世贸。由于很多大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块,因此很多城市综合体最大的选址是在城郊接合部。例如杭州万象城。开发要点是在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后,发现单一地产模式已经越来越不能满足人们的生活要求,不能适应地产的迅速发展,开创一种崭新的地产模式就成为地产商们面临的课题,综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。功能上,它的每种功能有其特定的运行时间范围,将不同时间段的功能组织在一起,使其保持24小时的繁荣,提高了使用效益。各功能在时间上的衔接,使其各部分活动组织有序,使用时也能相互补充。尤其在市中心地区,城市综合体将居住、娱乐活动注入其中,使那些在非工作时间的功能得到完善。
商务是现代城市的主要功能,操纵着城市大部分资金的流动方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间,决定着这一区域的城市地位和功能。商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区,能够充分满足各类阶层的消费需求。居住是城市开发的基本,解决市中心居住问题,避免每天上下班造成交通拥挤,同时为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了城市其他阶层人士的居住需求。酒店是综合体中最盈利的项目,24小时的服务使项目保持持久的繁荣与活力。营造齐备的生活系统,为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求,大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统,其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼 。同时,因为综合体建筑包含多方面内容,所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司,根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理项目,来为业主提供周到的服务。
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