历年9月都是楼市销售最重要的一个月，甚至被冠以“金九”的称号，然而今年烟台的“金九”成色却并不尽如人意。由于刚性需求在前期的大量释放，9月份的成交量出现了明显的缩水，导致烟台楼市的库存压力不降反增。

  　在这种情况下，“银十”将成为今年房地产市场力拼起色的最后机会。尤其是今年中秋节、国庆节组成了长达8天的“双节”黄金周，有意购房的市民将有充足的时间看房选房，而大量回乡探亲、游览访友的人群也带来了不少潜在的外地购房需求。为此，开发商纷纷抓紧推出新盘、新品，并推出了一系列力度很大的优惠促销活动，力争在“抢金”未果之后实现“捞银”。

    刚需释放后劲不足

    在各楼盘放大优惠“以价换量”的推动下，以及受降息、首套房利率优惠等一系列利好政策的影响，烟台房地产市场在进入三季度后，迎来了久违的旺销势头，这也让业内对“金九”销量充满了期待。然而记者在同策数据分析看到，在已经完成汇总的9月前三周市区销售数据中，每周的成交量均比8月同期缩水一成左右。与7月同期各周相比，成交量更是减少了约20%-30%。尽管9月全月的数据尚未出台，但“金九”成色不足已成定局。业内人士表示，传统旺季销量的缩水，显示出目前楼市刚需释放后劲不足的趋势。7月份住博会、8月部分楼盘放价促销，对扩大楼市成交量有明显推动作用，特别吸引了大量刚需客户出手。然而在长期楼市调控下市场已经难以形成稳定的大批量需求，而是形成了“释放一段、积累一段”的特点。因此，在前期成交量增长的情况，后期需要再进行一段时间的客户储备和积累，才能有效形成销售。

    10月超20盘扎堆入市

    “金九”成色不足，更需要新盘、新品来刺激新的购买需求，因此开发商在“银十”的开盘推新热情愈加高涨。据记者对已公开信息的汇总统计，10月份烟台市区预计约有24个项目开盘或加推新品，较9月份19个预计开盘数增加了5个。　分区域看，新开或新推的项目大多集中在刚需旺盛的区域。其中，福山区9个、牟平区7个、芝罘区5个、高新区2个、莱山区1个，开发区目前尚没有预计新推的项目。对于福山等区域成为“银十”新盘扎堆的主战场，烟台隆城置业营销策划部经理高建表示，刚需回暖成为下半年烟台楼市前行的主要动力，刚需人口的密集福山区、芝罘区等区域的成交呈现出活跃态势。随着年末的临近，各项目在竞争愈加激烈、全年回款压力增加的情况下，纷纷趁年内最后一个旺季集中开盘。“特别是从目前国家释放的信号来看，未来调控政策的走势尚未明确，为避免政策变动的带来的不确定性，各项目也需要加快推盘速度，抢抓刚需来尽可能地消化库存。”高建说。

    加大促销力度“以价换量”

    在集中推出新品吸引市场眼球的同时，面对以价格为重要考虑因素的刚需购房者，开发商也纷纷趁“银十”增加了优惠力度。记者在各项目推出的优惠信息中看到，交小额订金抵高额房款，团购优惠，特价房源，给予一次性付款、按揭付款不同的折扣优惠，低首付，送物业费、车库、装修、家电等方式层出，房企可谓“八仙过海，各显神通”，且优惠力度较9月多有不同程度的加大。

　　金象泰置业有限公司营销总监王勇表示，公司将趁“双节”黄金周期间推出两栋新品，尽管这两栋楼的户型、位置、朝向等要素要略优于同期的其它产品，但并没有因此减轻促销力度，反而在原有折扣基础上推出了“折上折”等多重优惠。“年底前的主要目标是尽量回款，特别是面对年内的最后一个传统旺季，更要凭借有力有效的促销方式力争走量。”王勇表示，尽管促销对成交量具备一定的推动作用，但价格优惠在满足一部分客户心理价位的同时，也难免在另一群体中激发新的观望情绪，让他们期待更为优惠的价格。因此，各项目在优惠促销过程中，还是应着眼于提高产品品质、性价比等关键要素，通过提供更为舒适的居住环境、增强客户购买信心等方式，实现良性、长远的发展。

    购房者心理更趋理性

    面对开发商五花八门的促销方式，如今的购房者则显得十分淡定。正在挑选婚房的赵亮告诉记者，尽管很多楼盘的优惠额度都比较丰厚，但并不会把价格作为唯一的考量因素。房屋本身的质量、物业服务、小区绿化等方面，也将是自己选择的重要标准。　“买房当然是越省钱越好，但更重要的是住得舒服，不能为了贪图便宜买一套品质无保障的房子。”赵亮表示，眼下现房、准现房较多，更有不少已经入住的老楼盘在推新品。这在提供更多选择的同时，也为考察楼盘口碑带来了便利性。自己将多向一些老业主征求意见，并查看业主网络论坛中对项目的评价。

　　对于购房者的心理变化，开发商也表示肯定并将在促销活动中有所应对。高健表示，购房者逐渐理性无疑将推动楼市更加健康、完善，而作为一个已经入住的成熟楼盘，公司的项目也将在促销中充分发挥老业主口碑作用。而“双节”黄金周期间的探亲访友人数将明显增多，正适合借“老带新”推动成交量增长，项目也将对新客户和老业主分别给予价格优惠和礼品奖励。