昨天，越秀地产杯·烟台市第三届物业管理论坛暨烟台市房地产业协会物业行业专业委员会首次工作会议在海阳召开。烟台万华物业公司代表全市物业公司向同行发出《强化行业自律，打造和谐社区》的倡议书。

　　本次论坛由烟台市住房和城乡建设局、烟台日报传媒集团、烟台市房地产业协会物业行业专业委员会、山东诚辉物业管理有限公司主办，海阳市住房保障和交易中心、山东保利物业管理有限公司烟台分公司承办。市住房和城乡建设局副局长于占春、山东物业管理专修学院院长郭广宝、市房协副会长孙仁辉、各县市区物业主管部门负责人以及来自全市150余家物业企业老总出席会议。越秀、诚辉、名城、银和怡海、祥隆、中泰、建安、嘉德、春光、南尧、福邸、大洋等10余家物业公司以及龙口市住房和规划建设管理局、莱州市住房管理中心等作典型发言，与会人员还围绕物业热点问题与YMG记者展开现场互动，鼎然律师事务所高娟律师对现场的一些法律问题进行了解答。

　　“烟台市物业管理论坛”诞生于2010年，由烟台市住房和城乡建设局、烟台日报传媒集团共同倾心打造，每年定期举办一次，已跻身我市高端专业论坛行列。本次论坛旨在深入推进《山东省物业管理条例》贯彻落实，强化行业自律，打造和谐社区。同时，积极推动物业管理服务项目“星级评定”活动开展，促进整个行业迈向规范化、标准化、专业化、精细化，努力实现全市物业行业管理工作快速提档升级。

　　市住房和城乡建设局副局长于占春说，近两年来我市物业行业有了长足发展。目前，烟台物业企业500余家，其中国家一级资质企业3家，二级企业20家，培育入围全国物业企业综合实力150强企业5家；管理各类物业项目2500余个，面积达1.36亿平方米，新建住宅小区物业管理覆盖率达100%，老住宅小区物业管理覆盖率约达82.5%以上。

　　今年，我市加大物业行业管理力度，在资质核查初审中，280余家企业被限期整改。企业为从业人员缴纳社会保险、人身保险、工伤保险等纳入核查内容，从而提高从业人员的待遇和保障，吸引更多人才进入物业行业。年内，我市将推动《烟台市物业承接查验管理办法》《烟台市物业管理招投标管理办法》以及《烟台市物业质量保修金管理办法》出台。

　　500多家物业企业，管理各类物业项目2500余个，无论是小区、商场还是学校都离不开他们。这个越来越壮大的行业，也面临着各种热点和难点问题。昨天上午，在物业论坛上，150余家物业企业的老总齐聚现场、畅所欲言，将自己的好经验好做法与同行们分享。

　　行业动态：年内有望出台三个“管理办法”

　　市住建局副局长于占春在论坛上说，今年我市将推动《烟台市物业承接查验管理办法》、《烟台市物业管理招投标管理办法》及《烟台市物业质量保修金管理办法》出台。“开发商建房时存在的问题，物业没参与交房承接查验，不少业主屡次反应和投诉物业质量问题，但因物业和开发商之间相互推诿而得不到及时有效的解决”于占春说。

　　据介绍，烟台目前推行的住宅专项维修资金管理制度，只对已过保修期的住房提供维修资金，而尚在保修期内的住房名义上由开发商负责维修，实际上开发商往往一走了之，出现物业与开发商相互推诿的情况。新的物业质量保修金制度则有望根本解决这一问题，使保修期内的房屋维修有了着落。这意味着，市民的房子将获“终生保修”。

　　目前，物业承接查验、物业管理招投标等文件已完成起草，正在进行法规政策专家论证；物业质量保修金管理办法的起草调研工作也已经启动。

　　对此，中大物业公司李海平建议，通过立法要求开发商建立售后返修小组，专门受理保修期内各种房屋质量问题。

　　好做法：下雨天备伞，物业打好“亲情牌”

　　论坛上，物业行业管理部门和物业企业也有很多“金点子”。

　　作为中国物业管理条例修订的参与者，越秀星汇凤凰港式物业管理理念走在全国前列。越秀地产开发有限公司总经理李绪进说，好的物业公司要开展人性化管理，“我们的工作人员每天要看天气预报，遇到特殊天气会提前通知业主，下雨天提前为业主准备雨伞。”

　　中国注册物业管理师、烟台名城物业管理有限公司总经理刘兆强也认为“亲情式”管理办法很有效。“通过上门服务了解业主对物业管理的要求，为业主及时提供优质服务。物业用心，业主也一定会被真情所打动，这样矛盾会越来越少。”

　　龙口市住房和规划建设管理局则建立了专门的物业纠纷调解中心，从南山学院物业管理分院、镇区司法所、全市各物业服务企业选拔业务骨干，组建了70人的物业纠纷调处专家人才库，形成了纠纷调解多方参与的强大合力。

　　会上，山东诚辉物业管理有限公司总经理柳东、烟台银河怡海物业管理有限公司副总经理顾月华、烟台中泰物业管理有限公司常务副总经理于大洲、祥隆物业管理有限责任公司经理郭彦丽、烟台建安物业管理有限公司总经理武伟、海阳福邸物业服务有限公司总经理孙鹏飞进行交流发言。

　　好建议：先算总费用，再算平均费用

　　新出台的《物业服务收费管理实施办法》征求意见稿，引起行业管理部门和物业公司的重视。

　　莱州住房管理中心杜宁针对收费标准提出了修改建议。“费用承包原则，卫生服务费，必要公共区域绿化日常养护费，共用部位等，对于所有涉及住宅小区服务费用，实行单项计算，然后计算总费用，实行总费用承包原则。然后再计算出按每个住宅小区按建筑面积的每平方米平均费用，按此收费，合情合理。”杜宁说。

　　根据《办法》第十条：单独对外出租用于居住的阁楼，物业服务费按住宅物业服务费标准收取。杜宁认为，这段话容易引起误解，好像用于出租居住的阁楼就收费，否则就不收费。其实阁楼在商品房初始登记时就已记载于登记簿，是否出租都是要收取物业服务费的。建议将此款删掉或修改为：赠予或购买的阁楼按房屋所有权证记载的面积收取物业服务费。

　　专家看法：酬金或成物业发展新趋势

　　山东物业管理专修学院院长郭广宝认为，在快速城市化的今天，物业管理的发展趋势总体是好的，却也面临着诸多尴尬，收费难、收费慢成了大部分物业公司发展的瓶颈。

　　郭广宝认为，香港的酬金式物业管理方式可以借鉴。简要来说，就是物业管理中，每年度小区物业管理企业需要向所有业主公布所需要的管理人员数目，管理费用，办公费用以及其他所有支出的费用，把以上所有的资金加在一起，就是物业管理企业所经营所需要的费用。把费用和经营所获得的收入资金作比较，根据盈亏状况，由业主共同来承担或者分享，一般物业管理公司抽取6%-15%的利润。

　　“酬金制最大的优点就是在管理中，节余或不足的资金由所有业主分享或者承担，这样可以保证业主和物业双方的利益，规避收费难的问题出现。”郭广宝说，相比而言，大陆的包干制，即所有的费用收取由国家物价局统一定价，实行管理收费，如此，一旦面临亏损年，该物业管理企业将面临倒闭或者“不作为”，物业公司面临的风险大，压力大。