从6月份开始，烟台楼市回暖势头明显。特别是7月份以来，六区共有近20个项目陆续开盘，数量为今年以来的各月之最。按理说，7月份历来都是楼市的淡季，为何市场却出现“淡季不淡”的景象？业内人士分析，降息等政策固然起到了一定的刺激作用，但根本原因在于刚性购房需求及改善性需求的持续释放。

　　半月成交量超上半年月平均水平

　　根据烟台房产交易网统计，截止到7月18日中午11时，烟台六区共销售房产合计1804套，而上半年烟台六区合计销售房产9729套，平均每个月销量为1621.5套。一目了然，7月份，仅仅半个月的销量就已经超过了上半年的月平均销量。楼市研究专家、峻德咨询公司负责人武俊表示，这足以说明，烟台楼市已经出现了明显的回暖势头。

　　暑期历来是楼市的淡季。 2011年7月份，莱山、芝罘几家售楼处和中介的成交量之低和春节不相上下。“房子不同于普通商品，总价太高，必须反反复复多次看房。夏天闷热，人很容易烦躁，顶着大太阳出来看房的人肯定很少”，一位售楼处置业顾问杨晓告诉记者。

　　但今年暑期和过去几个月的持续低迷情况却形成了鲜明的对比。几个月来，各种见诸报端的报道显示，国家对于楼市调控的决心和手段都没有丝毫放松。那么，七月的楼市为何淡季不淡呢？“以价换量”是重要原因。记者通过烟台多家房产信息网了解到，近期烟台各家房企的打折、促销活动有增无减。房企通过这种形式，变相地“降价”，吸引购房者入市，在很大程度上拉动了销量，减轻了存量持续走高所带来的巨大压力。“缴2万抵3万”、“购房88折优惠”、“缴5万享99折优惠还送太阳能和车位款”……花样百出的促销手段，取得了远超预期的效果。

　　大户型二手房也很受青睐

　　记者在调查中了解到，今年6、7月份，“以小换大”购置房产的群体也有了显著增长。改善性需求并非全是富丽堂皇的大房子。“事实上，二手房市场也是改善性客户关注的重点”，正大房产石沟屯店的林雪莉经理说。

　　记者在烟台一些房产交易网上查询发现，目前很多准备交易的二手房无论位置、户型、楼层、绿化、交通等各个方面和新房相比都毫不逊色，甚至更胜一筹。例如，山水龙城的一套127㎡的三室住宅，要价为98万；上尧花园一套122㎡四室住宅，要价为125万；柏林春天108㎡三室住宅，要价75万……美南地产刘学荣经理告诉记者，二手房的定价由房主决定，因此弹性是很大的，同样是芝罘区的大户型住宅，价格差距可能会有好几十万，这其中不乏那些各方面条件都很好的“精品”。因此，有改善性需求的购房者往往从中“淘宝”。

　　对于二手房市场上的大户型，许多市民也是青睐有加，认为在资金允许的情况下，买新房虽是首选，但二手房在价格上存在很大的优势。家住开发区的市民周晓霞告诉记者，银行的朋友帮她算过账：攒够钱一次性买套大房子，如果把贷款的因素考虑进去的话，这样做并不划算。她的建议是，先住小房子，待条件成熟时再换大房，而且尽量选二手房，这样一来，至少可以省掉好几万元的费用。

　　刚性需求集中促成市场回暖

　　“以价换量”的确令人心动，但记者调查发现，7月楼市回暖的根本原因在于，已经被压抑许久的刚性购房需求和改善性购房需求从6月份开始出现了集中、持续的释放。

　　2011年下半年以来，新建住宅市场的交易量持续走低。在国家宏观调控的作用下，投资性购房需求得到了有效的抑制，“炒房族”逐渐淡出市场，大量积压房被抛入市，这在一定程度上使房价开始走低。根据国家统计局半年多来的数据显示，截止到今年5月份，烟台新建住宅价格指数连续8个月下跌，尽管降幅有限，但仍然释放了一个令购房者欣喜的信号。楼市研究专家武俊分析到，“调控政策打击的并非刚性购房需求，恰恰相反，这部分群体的购房需求应该得到保护。房企在保证盈利的同时，应该尽可能地给他们提供质量上乘、价格合理的商品房。”

　　根据一些权威机构统计分析，6月份的房价环比5月份出现了小幅上涨。莱山区一家售楼处的置业顾问林涛介绍，房价微涨恰恰是刚需集中释放的体现。“就拿我们的项目来说，最近一段时间来咨询的客户明显增加，成交量也有了很大起色，所以就适当地取消了部分优惠项目，价格自然有所提高”，林涛说，“很多客户等待房价下调已经等了将近两年时间，但从今年上半年的房价调整情况来看，降是降了，但幅度不大，尤其是6月份‘8连跌’势头中止，让不少刚需购房者意识到继续等待降价是不太现实的。”

　　下半年房价反弹可能性不大

　　下半年楼市房价会不会反弹？这是购房者最为关心的问题。业内人士分析，虽然6月份烟台部分楼盘项目价格有所上调，但毕竟是少数，难以形成气候。从总体来看，6月份开始，烟台房价已经进入了理性轨道，原本区域均价高的芝罘、莱山、高新区和相对偏高的开发区房价普降，且降幅显著。尤其是6月、7月六区多个新盘低价入市，长远来看，都将有利助推港城房价稳步回落。

　　根据烟台房产交易网显示，目前总入网面积931.67万平米，总套数86635套，未售套数54263套，未售比达到62.6%，库存积压的局面没有出现根本的改观。因此，下半年去库存仍将是楼市的主基调。从业界的呼声来看，涨价是许多开发商的心声。然而，元盛房产区域经理唐勇指出，如果开发商贸然提价，很可能导致客户的流失。因此，下半年房价趋于平稳的可能性应该更大一些。