俗话说“见微知著”，看到烟台房地产市场的现状，就可以猜想出全国房地产业的冷清状况。但要预测烟台楼市在2012年的走势，则要“见著知微”，因为与一二线城市相比，烟台房地产市场有一定的延后性。因此，研究当前全国房地产市场对预判2012年烟台楼市走势的则显得尤为必要。切身经历过2011年烟台楼市风云变幻的购房者应该知道，烟台楼市虽应全国而动，而在全国楼市调控仍未放松的2012年，楼市真相又会如何？

　　1.现状 一二季度烟台房价将保持平稳

　　2011年，开发商经历了成交萎缩、资金紧张的严峻考验，烟台市场短时间内供大于求，因此在2012年的年初，回笼资金、清仓出货便成为头等大事。即便是资金流不成问题的开发商，也担心购房者降价预期的增强和后市持续下降的双重风险，有必要快速出货，以期实现利润最大化，这使得新盘低价入市变成常态。

　　从2011年四季度烟台新开楼盘的表现可以看出，尽管二手房出货率不高，但其价格直逼一手房，甚至部分地方还出现一、二倒挂的现象，多数二手房业主总以为房价还会上涨或者至少维稳，这种情绪将会一直持续，直至大量新盘放量降价成交量大幅增长为止。同时在2012年政府也会有所作为，将更加考虑大多数群众的住房需求。业内人士预计，2012年政策将采取多种手段，偏向鼓励和帮助刚需实现购房，如放松首套银行贷款、适当降低首套首付比例等，另一方面，以更严厉的政策挤出投资泡沫，如开征房产税。如此则可以保持一定的成交量同时不致房价上涨。

　　2.趋势  新盘低点入市可能成为常态

　　近日，某银行发布的2012年楼市前景预测报告中显示，2011年在国家一系列调控政策下，地产市场明显降温，由“量跌价稳”转向“量价齐跌”。从成交量来看，2011年1～10月，全国完成商品房销售面积近8亿平方米，同比增长近10%；从价格看，2011年10月70个大中城市新建商品住宅价格与上月相比下降的城市有34个，持平的城市有20 个；从政策来看，2011年底的经济工作会议为2012年楼市运行奠定了基调：继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　由此可见，政府调控房产市场的决心明确，在未达到“房价合理回归”目标前，从紧的调控方向不会改变，这显示2012年房价仍将持续缓慢回落。其中，一线城市房价第一、二季度或将触底，回归2010年初水平，而二三线城市房价将保持平稳或微涨。但经历过2012年上半年的继续调控，房价将会达到较为合理的水平，而且也将如烟台日报传媒集团地产研究员高旭阳所预测的那样，房产税等调控手段或将逐渐替代行政干预手段。不过从经济发展形势，及房地产的产业格局来看，国家对房地产行业的投入也仍将一如既往。有权威数据显示，近两年虽然受到政策调控，但房地产开发投资额仍保持着两位数的增长，因此从长期来看，在城市化进程中，房地产市场仍活跃。

　　3.观点  二三线城市将成今年主战场

　　虽然2011年十大品牌房企销售业绩依旧保持同比大幅增长的态势，但相关数据显示，去年第三季度各大房企销售业绩增幅开始放缓，同时各企业经营活动产生的现金流减少，资金面的压力进一步增大，高负债率压力显现。面对市场的增长短期放慢，调控将常态化的后市预判，各企业将多以现金为王策略为主，保证销量。同时，各房企在一线城市会更注重通过性价比赢得市场机会，采取相应的降价、促销等策略，增加高速周转的产品比例，加速中小户型产品推货，抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群。

　　在一线城市发展重重受制，很多大开发企业从2010年起就开始布局二三线城市。以烟台来看，2010年和2011年已经有不下20家一线房企来烟。未来这种趋势将很可能扩大化，甚至开始转向其他原本发展潜力不大的三四线城市，可以预见，2012年二三线城市将会是全国房企开发的主战场。“2012年，各房企会着重强调二三四线城市的发展，迅速扩充市场容积，以规模换效益。大型房企将更加偏重丰富产品线，出击二三线，择优拿地的策略，而区域型企业则会放缓开发节奏。”莱山区某楼盘营销总监如是说。